direct naar inhoud van 4.2 Ruimtelijke ontwikkelingen
Plan: Brakel, Burgemeester Posweg 12
Status: vastgesteld
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0297.BKLBP20130007-VS01

4.2 Ruimtelijke ontwikkelingen

Na voorgaande beschrijving van de bestaande situatie volgt in deze paragraaf de beschrijving van het feitelijke plan. Bijlage 4 bevat de situering van het bouwplan en de inrichting van het plangebied.

4.2.1 Uitgangspunten ontwikkeling

Het plangebied betreft een markante locatie met een leegstaand pand. De nieuwe ontwikkeling moet harmoniëren met de omgeving.

Het programma bestaat uit 7 appartementen in het bestaande gebouw voor de doelgroepen starters en levensloopbestendig (categorie koop goedkoop) en 4 nieuwe, grondgebonden koopwoningen in de categorie middelduur en/of duur.

4.2.2 Bouwplan


Appartementen in bestaand boerderijgebouw
Ten behoeve van de kantoorfunctie is het boerderijgebouw in het verleden uitgebreid met een aanbouw aan de west- en noordzijde. De uitbreiding bestaat uit één bouwlaag met plak dak en heeft een oppervlakte van circa 350 m². De uitbreiding wordt gesloopt.

Het boerderijgebouw krijgt zijn oorspronkelijke vorm terug. Onderstaande afbeelding geeft de voor- en rechter zijgevel (Nieuwstraat) weer.

afbeelding "i_NL.IMRO.0297.BKLBP20130007-VS01_0005.jpg"

impressie voorgevel en rechter zijgevel boerderijgebouw

De bebouwde oppervlakte bedraagt circa 325 m². De goothoogte bedraagt aan de west- en oostzijde 3,2 meter en aan de noordzijde 4,5 meter. De bouwhoogte bedraagt 10,30 meter. Het gebouw wordt voorts ingericht ten behoeve van zeven appartementen voor diverse doelgroepen. De oppervlakten van de appartementen variëren van circa 55 tot circa 85 m².

Halfvrijstaande woningen Nieuwstraat
Ten noorden van het boerderijgebouw worden twee woonpercelen met oppervlakten van elk 240 m² gerealiseerd. Op de percelen worden halfvrijstaande woningen gebouwd die worden georiënteerd op de Nieuwstraat. De woningen passen qua uitstraling bij de bestaande historische bebouwing op de omliggende percelen. Onderstaande afbeelding geeft een impressie van de voorgevel.

afbeelding "i_NL.IMRO.0297.BKLBP20130007-VS01_0006.jpg"

impressie voorgevel woningen noordzijde (Nieuwstraat)

De bebouwde oppervlakte per woning bedraagt circa 65 m². De goothoogte bedraagt circa 4,5 meter; de bouwhoogte 8,8 meter.

Elke woning krijgt een aangebouwd bijgebouw met een oppervlakte van 30 m².

Stalwoningen
Ten westen van het boerderijgebouw worden eveneens twee woonpercelen aangelegd met elk een oppervlakte van circa 200 m². Op deze percelen worden twee halfvrijstaande woningen gerealiseerd, die samen de uitstraling van een stal (bij het boerderijgebouw) hebben. Eén woning is georiënteerd op de Burgemeester Posweg. De andere woning ligt erachter. Onderstaande afbeelding geeft een impressie van de voor- en linker zijgevel van de woningen.

afbeelding "i_NL.IMRO.0297.BKLBP20130007-VS01_0007.jpg"

impressie gevels stalwoningen

De bebouwde oppervlakte per woning bedraagt circa 55 m². De goothoogte bedraagt 4,5 meter; de bouwhoogte 9 meter.

Overdekte parkeerplaatsen
Op het achterterrein worden acht overdekte parkeerplaatsen gebouwd. Deze parkeerplaatsen kunnen worden verkocht in combinatie met de appartementen in het boerderijgebouw.

De overdekte parkeerplaatsen hebben een gezamenlijke oppervlakte van 140 m². De bouwhoogte bedraagt circa 2,5 meter.

Ruimtelijke kwaliteit
De welstandscommissie wordt, ter borging van de ruimtelijke kwaliteit van het plan, betrokken bij het complete ontwerpproces, van visie tot woningontwerp. Bijlage 2 bevat de reactie van de welstandscommissie in het kader van het vooroverleg.

4.2.3 Verkeer en parkeren


Ontsluiting
Het appartementengebouw is voor voetgangers zowel via de Burgemeester Posweg als de Nieuwstraat bereikbaar. De entree ligt aan de westzijde van het gebouw. De noordelijke woningen grenzen aan de Nieuwstraat.
De bestaande inrit tussen de bestaande woning Burgemeester Posweg 14 en de westelijke woningen blijft behouden en biedt ruimte voor het achterliggende parkeerterrein. De westelijke woningen zijn vanaf deze inrit bereikbaar. Het achterterrein is alleen toegankelijk voor de bewoners/gebruikers.
De inrit biedt tevens toegang tot het nutsgebouw dat aan het plangebied grenst. Dit is een voortzetting van het huidige gebruik. Beheerder Liander stemt in met deze wijze van ontsluiting, zie bijlage 3.

Verkeersaantrekkende werking
Om de aanvaardbaarheid van de verkeersaantrekkende werking te bepalen is een vergelijking gemaakt tussen de bestaande en nieuwe situatie.

In de CROW-publicatie "ASVV 2004, Aanbevelingen voor verkeersvoorzieningen binnen de bebouwde kom" (herziening 27 juli 2012) zijn kencijfers voor de verkeersgeneratie opgenomen. Het plangebied ligt binnen een zone die valt te kenmerken als 'centrum' in 'niet stedelijk' gebied. De verkeersgeneratie van commerciële dienstverlening (kantoor met baliefunctie) bedraagt 12,9 motorvoertuigen per etmaal per 100 m² bruto vloeroppervlakte, van de appartementen 5,6 mvt/etmaal/woning en van de twee-onder-een-kap-woningen 8 mvt/etmaal/woning.

Het Rabobankgebouw heeft een bvo van 957 m². Op basis van de kencijfers betrof de verkeersgeneratie 123 mvt/etmaal. De verkeersgeneratie van de nieuwe woningen bedraagt (7x5,6 + 4x8 =) 71 mvt/etmaal. Het plan leidt tot een afname van 52 mvt/etmaal.

Mede gezien er zich in de situatie met de Rabobankvestiging geen problemen hebben voorgedaan, is in de toekomst sprake van een aanvaardbare verkeerskundige situatie.

Parkeren
De gemeente Zaltbommel hanteert voor de appartementen een parkeernorm van 1,5 parkeerplaats per woning en voor de halfvrijstaande woningen twee parkeerplaatsen per woning. In deze normen is tevens het bezoekersparkeren (à 0,3 parkeerplaatsen per woning) opgenomen. Het bezoekersparkeren kan plaatsvinden in openbaar gebied. Het Marktplein biedt hiervoor voldoende ruimte. De bestaande parkeerdruk is daar laag en als gevolg van de beëindiging van de Rabobankvestiging zullen minder parkeerplaatsen worden gebruikt. Vooral in de avonduren en in de weekenden is voldoende parkeerruimte op het Marktplein beschikbaar. Gelet op de beperkte ruimte in het plangebied en de ruimte die op het Marktplein beschikbaar is, acht de gemeente Zaltbommel het aanvaardbaar om voor onderhavig plan het bezoekersparkeren niet op eigen terrein te realiseren, maar gebruik te maken van de bestaande parkeercapaciteit op het Marktplein.

Op het eigen terrein c.q. binnen het plangebied zijn, gelet op bovenstaande motivering, (7x1,2 + 4x1,7 =) 15,2, afgerond 16, parkeerplaatsen nodig. De twee halfvrijstaande woningen aan de Nieuwstraat krijgen elk één parkeerplaats op het eigen woonperceel. Op het achterterrein worden nog eens 14 parkeerplaatsen aangelegd, waarvan 8 met een overkapping overdekt. In totaal worden er 16 parkeerplaatsen binnen het plangebied aangelegd.

Het plan voldoet aan de gemeentelijke parkeernormen.

4.2.4 Inrichting buitenterrein

Het plangebied is thans voor een groot gedeelte bebouwd en verhard. Er staat beperkt erfbeplanting zonder bijzondere waarde. Er is geen oppervlaktewater aanwezig.

De vier halfvrijstaande woningen krijgen elk een eigen tuin.

Het overige terrein wordt ingericht als parkeerterrein met onder meer acht overdekte parkeerplaatsen. Tevens wordt een gedeelte ingericht als verblijfsruimte voor de bewoners van de appartementen: een zogenoemde loungeplek. Hoewel er vanuit het Bouwbesluit geen eisen zijn ten aanzien van het creëren van buitenruimten bij de appartementen, wordt de loungeplek als meerwaarde gezien. De loungeplek grenst niet aan de woonpercelen buiten het plangebied. Tevens kan door zijn ligging goed van de avondzon worden genoten.