Type plan: bestemmingsplan
Naam van het plan: Zaltbommel, Binnenstad
Status: voorontwerp
Plan identificatie: NL.IMRO.0297.ZBMBP20130019-VO01

Toelichting

 
1 Inleiding
 1.1 Aanleiding planherziening
Voor de binnenstad van Zaltbommel geldt een groot aantal bestemmingsplannen. Deze zijn op onderdelen inmiddels verouderd en dienen ingevolge de Wet ruimtelijke ordening te worden geactualiseerd. Het primaire doel van het bestemmingsplan is dan ook het formuleren van een actuele juridische regeling, met inachtneming van nieuwe wet- en regelgeving. Tevens worden de ruimtelijke en functionele ontwikkelingen die na vaststelling van de vigerende plannen door middel van binnenplanse en buitenplanse vrijstellingen hebben plaatsgevonden in de actualisatie meegenomen. Nieuw beleid dat gedurende het bestemmingsplantraject is vastgesteld, is waar nodig in het bestemmingsplan verwerkt.
 
Daarnaast biedt het bestemmingsplan het juridisch-planologisch kader waarbinnen de ruimtelijke visie voor de binnenstad, zoals dat is verwoord in de "Structuurvisie Centrum Zaltbommel" (oktober 2008), kan worden gerealiseerd. De structuurvisie stuurt in hoofdlijnen, het voorliggende bestemmingsplan vormt daarmee een nadere uitwerking. 
 
Tot slot biedt het voorliggende bestemmingsplan ruimte aan enkele nieuwe ontwikkelingen. Deze ontwikkelingen zijn middels separate ruimtelijke onderbouwingen gemotiveerd. Derhalve zijn deze niet nader gemotiveerd in het beleidskader (hoofdstuk 4) of bij het hoofdstuk 'Haalbaarheid'. De ruimtelijke onderbouwingen zijn opgenomen als bijlage op de toelichting.  
 
Uitzicht over Zaltbommel en de Waal (foto: P. van der Haar)
1.2 Plangebied
De grens van het plangebied wordt in grote lijnen gevormd door rivier de Waal (gemeentegrens) aan de noordzijde, de singels aan de oost- en zuidzijde en de haven aan de westzijde. De plangrens is zodanig gevormd dat de binnenstad, inclusief de vesting en enkele percelen aan de Marten van Rossemsingel, en een groot gedeelte van de Waal binnen de plangrenzen van het voorliggende bestemmingsplan vallen. Dit heeft tot gevolg dat nagenoeg het gehele rijksbeschermde stadsgezicht binnen de plangrenzen valt. Hiernavolgende afbeelding toont de begrenzing van het plangebied.
  
Luchtfoto met begrenzing plangebied
1.3 Vigerende bestemmingsplannen
In het plangebied vigeren de volgende bestemmingsplannen.
 
Bestemmingsplan Vastgesteld door gemeenteraad Goedgekeurd door Gedeputeerde Staten
Zandstraat C.A. 20-11-1975 26-04-1976
Kloosterstraat 14-12-1976 16-11-1977
Nonnenstraat 14-12-1976 04-07-1977
Oenselsepoort 28-04-1977 02-08-1978
Boschstraat 30-03-1978 15-11-1978
Waterpoort 18-05-1978 16-11-1978
Stadswallen 07-09-1983 06-06-1984
Nutsterrein 27-09-1984 04-11-1985
Omhoeken (Rabobank) 25-06-1992 07-08-1992
Kerkplein 30-09-1993 20-01-1994
Kloosterstraat / Minnebroederstraat 16-12-1993 29-03-1994
La Provence 26-09-1996 19-12-1996
Bommels Gasthuis 26-09-1996 12-11-1996
Waalbandijk Oost en Centrum 12-05-1999 23-08-1999
Zaltbommel, Waalkade 4 07-10-2010 niet van toepassing
Zaltbommel, Agnietentuin 07-04-2011 niet van toepassing
Zaltbommel, Waalkade 34 03-11-2011 niet van toepassing
Zaltbommel, Rondvaartboot 13-09-2012 niet van toepassing
Zaltbommel, Bloemendaal 22/24
30-05-2013
niet van toepassing
Zaltbommel, stadhuislocatie
27-02-2014
niet van toepassing
 
Daarnaast zijn in de loop der jaren van een aantal bestemmingsplannen meerdere herzieningen vastgesteld. Deze herzieningen hebben over het algemeen betrekking op functiewijzigingen op perceelsniveau of een wijziging van de bouwmogelijkheden op perceelsniveau. Deze herzieningen sluiten aan bij de opbouw en plansystematiek van de moederplannen. Vanwege de leesbaarheid van voorliggend bestemmingsplannen zijn deze niet benoemd.
 
Na het onherroepelijk worden van voorliggend bestemmingsplan zijn de vigerende bestemmingsplan niet langer van kracht.
1.4 Totstandkoming van het plan
Voorliggend bestemmingsplan bestaat uit drie delen: de verbeelding, de regels en de toelichting. De verbeelding en de regels vormen samen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De toelichting is meer het beschrijvende deel van het bestemmingsplan en bevat de verantwoording van de keuzes die in het bestemmingsplan zijn gemaakt. Daarnaast zijn in de toelichting onder andere het vigerende beleid en diverse milieuaspecten beschreven.  
 
Voorafgaand aan het opstellen van dit bestemmingsplan heeft een (veld-)inventarisatie plaatsgevonden. Hiermee zijn bestaande functies en bebouwing in beeld gebracht. Deze bebouwing en functies zijn terug te vinden op de verbeelding van voorliggend bestemmingsplan. 
 
Het "Handboek digitale ruimtelijke plannen" (versie 2.0 | 2013) van de gemeente Zaltbommel heeft als leidraad gefungeerd bij het opstellen van voorliggend bestemmingsplan. Het handboek heeft tot doel om de verschillende bestemmingsplannen binnen de gemeente zoveel mogelijk uniform te maken. In verband met voortschrijdend inzicht en locatiespecifieke kenmerken zijn binnen het voorliggende plan een groot aantal afwijkende keuzes gemaakt.  
1.5 Leeswijzer
Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 een gebiedsbeschrijving gegeven. In hoofdstuk 3 is een planbeschrijving opgenomen. Het relevante Rijks-, provinciaal en gemeentelijke beleid wordt behandeld in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 komen alle voor het bestemmingsplan relevante milieu- en overige aspecten aan de orde, waarna het geheel wordt vertaald in een planopzet die in hoofdstuk 6 wordt toegelicht. Tot slot bevat hoofdstuk 7 de economische en maatschappelijk uitvoerbaarheid van het plan, waarbij de uitkomsten van de inspraak- en overlegmomenten zijn opgenomen.
 
2 Gebiedsbeschrijving
   
2.1 Ontwikkelingsgeschiedenis
De ontwikkelingsgeschiedenis van Zaltbommel laat zich opdelen in de vijf perioden. Deze perioden zijn hieronder beknopt beschreven en volgt uit de indeling die het Bureau voor bouwhistorie en architectuurgeschiedenis heeft gebruikt in het kader van haar cultuurhistorische inventarisatie en waardenbepaling.
 
Prehistorie en Romeinse tijd
Over een préstedelijke nederzetting ter plaatse van het huidige Zaltbommel is weinig bekend. Aan de hand van archeologische vondsten wordt aangenomen dat reeds sinds het einde van de eerste eeuw na christus de hoger gelegen gronden langs de oude Waalarm, die destijds meer zuidelijk gestroomd moet hebben, bewoond werden. Gelet op de overstromingen van de rivier zal dit zich voornamelijk hebben geconcentreerd op de hooggelegen stroomruggen.
 
Middeleeuwen (950 - 1550)
De vroegst bekende vermelding van Zaltbommel onder de naam Bomela dateert uit de negende eeuw. De toenmalige agrarische nederzetting zal gelegen hebben op de hogere gronden in de omgeving van de huidige Kerkstraat.  In het rivierengebied waren al in de vroege middeleeuwen een aantal handelsnederzettingen aanwezig, die een belangrijke rol zouden gaan spelen in de economische ontwikkeling. De belangrijkste was Dorestad aan de Neder-Rijn (het latere Wijk bij Duurstede). Door aanvallen van Noormannen en de verzanding van de Neder-Rijn, verloor Dorestad haar betekenis. De Waal zou door de verzanding van de Rijn in betekenis toenemen als verkeersader. Achtereenvolgens zouden Tiel, Heerewaarden, Zaltbommel en ten slotte Dordrecht uitgroeien tot belangrijke handelsnederzettingen.  
 
In een vredesverdrag uit 1195 wordt Zaltbommel beschreven als ‘oppidum quod Bomle vocatur’: de (stedelijke) nederzetting Bomle geheten. Daarmee wordt aangenomen dat Zaltbommel reeds in de Middeleeuwen een stedelijk en compact karakter had. Rond 1300 is begonnen met de bouw van de huidige Sint-Maartenskerk, ter vervanging van een Romaanse in tufsteen uitgevoerde voorganger uit de 11de eeuw. Waarschijnlijk kreeg Zaltbommel reeds voor de 14de eeuw stadsrechten.  Gewoonlijk wordt het jaar 1316 wordt aangehouden voor het verlenen van stadsrechten maar waarschijnlijk waren er al eerder stadsrechten verleend. Feit is dat het stratenpatroon ten noorden van de Sint-Maartenskerk een regelmatig karakter kende en dichtbebouwd was. Mogelijk vormden de Strikstraten de centrale as. Deze zetten zich, onderbroken door de vesting (toren Veldpoort), als landweg voort. De Boschstraat zal de positie van centrale as hebben overgenomen. Haaks daarop, over de oeverwal, de brede Gamerschestraat. Vanouds werd hier markt gehouden. In de 14e eeuw kreeg Zaltbommel een ruime stadsmuur, waarbij een groot gebied tussen Bosch- en Gamerschestraat werd ingesloten. Dit stadsdeel zou nog lang dun bebouwd blijven. De muur werd voorzien van vijf poorten: Waterpoort, Steigerpoort, Oenselse Poort, Bossche Poort en Gamerse Poort. Bepaald was dat buiten de stadsmuren geen huizen of andere gebouwen mochten worden opgetrokken.
 
In de economische bloeiperiode, gedurende de 14de, 15de en 16de eeuw, werd de bebouwing, vooral in het oostelijk deel van de stad sterk verdicht. De ligging van Zaltbommel, in het grensgebied tussen Utrecht, Gelre en Brabant, en later op de scheidslijn tussen Staats en Spaans gebied, zorgde voor een groot aantal belegeringen, verwoestingen en plunderingen. Zo is bij een grote stadsbrand in 1524 het grootste deel van de huizen verloren gegaan.
 
Nieuwe tijd (1550 - 1830)
Tijdens de 80 jarige oorlog werd Zaltbommel een Staatse grensvesting. Ter versterking werden eind 16de eeuw / begin de 17de eeuw de vestingswerken gemoderniseerd en uitgebreid met onder meer enkele bastions, beren en een vestingsgracht. Toen echter 's-Hertogenbosch door de Staten werd ingenomen verloor Zaltbommel haar functie als grensvesting. Daarmee kwam een einde aan de groeiende handel en werd Zaltbommel strategisch snel minder belangrijk. Stadsbebouwing nam derhalve nauwelijks meer toe en de vestingswerken werden verwaarloosd. Als gevolg van dit laatste was Zaltbommel in 1672 genoodzaakt, bij de inval van de Franse troepen, snel te capituleren. Door de beperking in groei van de stad heeft de huidige stadsplattegrond grote overeenkomsten met de stadsplattegrond uit 1560.
 
Stadsplattegrond Zaltbommel en omgeving (Jacob van Deventer, 1560)
 
Omstreeks 1810-1830 was het vanwege hygiënische redenen niet langer gewenst om in de kerken en op de kerkhoven rond de stadskerken te begraven. In het Ravelijnbolwerk, nabij de Bosschepoort, is een nieuwe begraafplaats gerealiseerd.
 
Moderne tijd (1830-1960)
Rond 1830 onderging de buitenrand van de binnenstad grote veranderingen, die te maken hebben met besluiten van de nieuwe landelijke overheid. Evenals Utrecht, Leeuwarden en Zwolle en een aantal andere steden verloor Zaltbommel haar functie als vestingstad en werden de vestingwerken overgedragen aan de stedelijke overheid. Omstreeks 1834 is het plan opgevat om de vestingwallen om te vormen tot plantsoen. Het strenge militaire landschap veranderde in een romantisch park in de Engelse landschapsstijl. Een groot deel van de padenstructuur uit het midden van de 19de eeuw is nog aanwezig. 
 
Naast de vestingwallen ontwikkeld de plattegrond van Zaltbommel zich tot 1900 zeer beperkt. Alleen de sloop van de stadspoorten leidde tot een aantal kleine wijzigingen van de aansluiting van de straten als Gamerschestraat, Boschstraat en Oenselsestraat op de uitvalswegen. Mede door de Woningwet groeit het aandeel sociale woningbouw na 1900 gestaag. Deze woningbouw werd met name op open terreinen in het westen en oosten van de binnenstad gerealiseerd. Aan het eind van de jaren '20 worden tevens grotere woningen aan de rand voor de stad ontwikkeld. Deze woningen waren met name bedoeld voor de rijkeren, zoals oud Oost-Indiëgangers. Met de komst van openbare verlichting kwamen ook de komst van twee gasfabrieken. Later wordt Zaltbommel aangesloten op het uit Slochteren afkomstige aardgas. Een andere openbare nutsvoorziening is de waterleiding. Nadat het water in de bodem, door vee en het grote aantal beerputten, niet meer drinkbaar was is deze nutsvoorziening gerealiseerd. Vanwege de noodzaak voor waterdruk in het waterleidingnet is de watertoren gerealiseerd.
 
Door het uitbreken van de iepziekte zag het gemeentebestuur zich in 1929 genoodzaakt alle iepen op de wallen te kappen. Er werden nieuwe bomen ingeplant met een veel grotere variatie aan soorten: paardenkastanje, plataan, koningslinde, es, gewone esdoorn, robinia, ratelpopulier, beuk en treurwilg. Deze bomen bepalen nog steeds het beeld van de voormalige vestingwerken van de stad.
 
In de Tweede Wereldoorlog heeft de binnenstad geen oorlogsschade van betekenis opgelopen, ondanks de nabijheid van de bruggen over de Waal. In het kader van de wederopbouw werd in 1948 een nieuw uitbreidingsplan opgesteld voor Zaltbommel buiten de singels.
 
Periode na 1960
Vanaf de jaren '70 zijn veel slechte en onbewoonbaar verklaarde woningen afgebroken en vervangen door door aangepast nieuwbouw. Het toenemende autogebruik en de daarbijhorende parkeerproblematiek had als gevolg dat voor de autobezitters een aantal autogarages op de binnenterrein werden ontwikkeld. Bovendien werden aan de rand van de binnenstad nieuwe parkeerterreinen aangelegd, zoals achter het Marten van Rossemhuis (Stadskasteel), aan het begin van de Steenweg op de een gedicht deel van de stadsgracht (Opa’s Gatje) en aan de noordzijde van de stad op de Waalkade.
 
Vooral het westelijke deel van de stad was in de loop van de 20ste eeuw steeds meer in verval geraakt. In het kader van de stadsvernieuwing zijn in de jaren tachtig vooral de bebouwing in het westelijk deel van de stad gerenoveerd c.q. gerestaureerd. Toch waren er in de latere jaren ongelukkige ingrepen in de historische structuur zoals de ‘verwinkeling’ van de Gamerschestraat en Boschstraat, de uitbreidingen van het stadhuis, de Rabobank aan de Boschstraat en de bouw van Theater De Poorterij aan de Nieuwstraat. Voor de Rabobank geldt dat deze is ontworpen door architect Maaskant in 1958. Nu er steeds meer waardering is voor de jaren '50 komt dit pand ook een in ander daglicht te staan.

In het westelijke deel van de binnenstad en ook aan de uiterste zuidwestzijde van de stad zijn binnen de stadsmuren nog grote onbebouwde ruimten bewaard gebleven waarvan de percelering grotendeels teruggaat op de situatie van 1823. In de laatste kwart eeuw zag men een sterk toenemende belangstelling voor het wonen in de binnenstad. In de loop van de tijd werden steeds meer huizen in kader van de stadsvernieuwing verbeterd. Een van de voorbeeldige projecten was de historiserende nieuwbouw langs de oostzijde van de Zandstraat. Veel huizen elders in de stad werden in het kader van de stadsvernieuwing opgeknapt, waarbij men de structuur en bouwvolumes zoveel mogelijk heeft behouden.
 
Na de watersnood van 1995 kon ook Zaltbommel niet meer aan de verhoging van de Waaldijk ontkomen. In de tweede helft van de jaren negentig wordt de Waalbandijk op Deltahoogte gebracht, waardoor de beleving van de stad vanaf de rivier is veranderd.
2.2 Beschermd Stadsgezicht
In 1984 is voor door de rijksoverheid (Ministeries Welzijn, Volksgezondheid & Cultuur en Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening & Milieubeheer) het ruimtelijke stadsbeeld van de binnenstad van Zaltbommel beschermd middels een aanwijzing tot beschermd stadsgezicht. In de toelichting op het aanwijzingsvoorstel werd gezegd dat het doel van de aanwijzing was de ‘karakteristieke en met de historische ontwikkeling samenhangende structuur en ruimtelijke kwaliteiten van het gebied te onderkennen als een zwaarwegend belang bij de verdere ontwikkelingen binnen het gebied’. Vooral de 19de eeuw en de periode tussen 1900 en 1920 waren volgens de toelichting bepalend geweest voor het uiterlijk van stad. Bovendien werd in de jaren '70 - '80 van de vorige eeuw steeds meer duidelijk dat veel panden ondanks hun 19de-eeuwse verschijningsvorm nog uit de 16de en 17de eeuw dateerden. Kenmerkend voor de structuur van Zaltbommel waren volgens genoemde toelichting vooral de grote binnenterreinen en ‘de brede groene rand binnen de wallen aan de zuidzijde van de stad, waar de restanten van de stadsmuur, de tuinmuren en de ommuurde Joodse begraafplaats eveneens waardevolle gegevens vormen’. Als bijzonder kenmerkend wordt het stadssilhouet genoemd.
 
De volgende zaken die in de beschrijving van het beschermd stadsgezicht genoemd worden als bepalend voor de kwaliteiten van de binnenstad zijn relevant voor het bestemmingsplan:
  1. De historische waarde van het ruimtelijk beeld en van de nog vrijwel gave middeleeuwse stadsstructuur (en stratenpatroon) vormen de aanleiding van het besluit tot aanwijzing van Zaltbommel als beschermd stadsgezicht.
  2. Langs het assenkruis zijn vanouds de belangrijkste functies geconcentreerd. De bebouwing hier bestaat in hoofdzaak uit 3 bouwlagen en een kap. In de overige straten is de bebouwing van een meer kleinstedelijk karakter, voornamelijk 2 bouwlagen en een kap aflopend naar de rand van de stad tot 1 bouwlaag met een
    kap.
  3. De straten worden gekenmerkt door onregelmatig profiel en boeiende ruimtewerking. Het profiel is vaak zeer ruim van schaal, de breedte van de straten is zelden constant. In combinatie met een vaak licht gebogen verloop resulteert dit bij verschillende benadering tot een steeds wisselend perspectief, waarbij steeds andere gevelwanden een rol spelen.
  4. Bij de woonpanden zorgen de wisselende goothoogten en de kleine verschillen in perceelbreedte voor een boeiende afwisseling. In de gehele stad komen schilddaken voor met de nok afwisselend evenwijdig aan, of
    loodrecht op de straat. Opvallend is een gedeelte aan de zuidzijde van de Gamersestraat met aaneengesloten zadeldaken evenwijdig aan de straat.
  5. Het straatbeeld wordt verlevendigd door het veelvuldig voorkomen van stoepen voor de huizen. De straatprofielen met stoepen, rabatstroken en molgoten aan weerszijden van de rijbaan zijn in vrijwel alle straten waardevol te noemen. Opvallend zijn de hoge stoepen in de Nonnenstraat. De verschillende stadspompen zijn bijzondere straatmeubilair.
  6. Kenmerkend voor de structuur zijn de vooral de in de stad voorkomende grote open binnenterreinen.
  7. De brede groene rand aan de zuidzijde van de stad.
  8. Stadssilhouet ook vanaf de Waal.
  9. Aan de westzijde van de stad is het hotel Tivoli als waardevolle visuele beëindiging van de Gamersestraat binnen de begrenzing van het beschermd stadsgezicht opgenomen. Verder naar het noorden loopt de grens langs het terrein van de scheepswerf, waardoor de gehele stadshaven als waardevol historisch element is
    opgenomen.
2.3 Cultuurhistorische waarden
Zoals uit de aanwijzing tot rijksbeschermd stadsgezicht blijkt dragen de bestaande cultuurhistorische waarden in grote mate bij aan de kwaliteit van de binnenstad van Zaltbommel. Deze waarden bestaan uit zowel archeologisch, historisch geografisch, bouwhistorisch en architectuurhistorisch erfgoed. In 2010 is door Bureau voor bouwhistorie en architectuurgeschiedenis een uitvoerige cultuurhistorische inventarisatie en waardenanalyse uitgevoerd. In dit onderzoek zijn de huidige waarden gecategoriseerd in de volgende negen rubrieken. De teksten uit de navolgende paragraven zijn dan ook grotendeels afkomstig uit deze inventarisatie en analyse.
2.3.1 Structuur en stratenpatroon
De stad heeft een goed bewaard gebleven middeleeuwse structuur met aan de noordzijde een raster van haaks op elkaar staande straten en aan de zuid- en oostzijde een stratenpatroon dat meer de hoogtelijnen volgt. Uniek is de opmerkelijke breedte van de straten, die enerzijds verklaard zou kunnen worden uit de agrarische bedrijvigheid en anderzijds uit de functie als marktplaats. Brede straten als Gamerschestraat, Gasthuisstraat en Nieuwstraat zullen als marktruimten hebben gefunctioneerd. Vergelijking van het huidige stratenpatroon met het 16de-eeuwse kaartbeeld leert dat op een enkele uitzondering na alle straten uit de middeleeuwen dateren. 
 
Aan dit goed bewaard gebleven stratenpatroon kan een grote cultuurhistorische betekenis worden toegekend. Deze betekenis wordt nog versterkt door het bijzondere profiel van de straten, waarvan sommige aan weerskanten van de rijweg stoepen hebben. Door de privéstoepen is het straatbeeld zeer gevarieerd.
2.3.2 Stadssilhouet
Het waardevolle silhouet van Zaltbommel neemt een bijzondere plaats in binnen de kleinere Nederlandse riviersteden. Het karakteristieke stadssilhouet bestaat uit een gedifferentieerd 16de-eeuws dakenlandschap met grotendeels vrij steile zadeldaken met als ‘landmarks’ de Sint-Maartenskerk, de Gasthuistoren en het Maarten van Rossemhuis (Stadskasteel).

Bovendien heeft de stad - met een klein aantal andere vestingsteden - aan de zuidzijde nog een direct visueel contrast behouden tussen de met hoge bomen omgeven ‘stadswandeling’ en het omringende vlakke landschap. Bij stadsuitbreiding in de tweede helft van de 20ste eeuw heeft men bewust een groenzone gehandhaafd en ingericht als openbaar park om het stadssilhouet te sparen. Hierdoor is het bijzondere kasteelachtige karakter van het Maarten van Rossemhuis nog steeds goed ervaarbaar.

Belangrijke cultuurhistorische elementen van de stad vormen de ‘landmarks’: zoals de laat-middeleeuwse Sint-Maartenskerk, die een oudere kerk vervangt en in de 14de eeuw kapittelkerk werd. Het Waalfront kwam pas in de 19de eeuw tot stand. Bepalend is de in 1871 gebouwde Sociëteit De Verdraagzaamheid (nu restaurant) die de noordelijke stadsrand bepaalt. Het dakenlandschap kan als beeldbepalend worden aangemerkt, evenals de villa’s die op het Bastion de Kat zijn gebouwd.
2.3.3 Verdedigingsgordel
De binnenstad is aan de zuidzijde omsloten door een gaaf verdedigingstelsel bestaande uit een 14de-eeuwse bakstenen stadsmuur. Aan de noordzijde herinnert de Waterpoort aan de middeleeuwse verdedigingswerken. Aan de binnenkant van de stadsmuur werd in de vroege 16de eeuw een wallichaam aangebracht met een keermuur. Vervolgens legde men een buitenwal met buitengracht aan. De bijbehorende rondelen zijn rond 1600 veranderd in bastions, maar zijn waarschijnlijk in de ondergrond nog grotendeels aanwezig. Van de verschillende fasen in de verdedigingswerken zijn dus belangrijke onderdelen bewaard gebleven. Zaltbommel is hiermee een van de weinige steden in ons land waar de historische gelaagdheid van militaire infrastructuur zo goed is af te lezen.

Na de opheffing van de vesting in 1834 zijn de buitenwal en bastions veranderd in een licht geaccidenteerde parkaanleg in landschapsstijl. Het doel was de woonomgeving van de stad te verbeteren. Profielen en padenstructuur zijn grotendeels bewaard gebleven. Alleen de beplanting is vanwege de in de jaren dertig van de 20ste eeuw heersende iepziekte grotendeels vernieuwd. Het geheel vormt nu met de gevarieerde beplanting bij de Algemene Begraafplaats op het voormalige Ravelijnbolwerk, op de buitenwal en op de bastions Hoge en Lage Singel en het aan de zuidzijde nog grotendeels bewaard gebleven schootsveld als het ware een groene buffer tussen de binnenstad en de laat-20ste-eeuwse uitbreidingen.

Er zijn weinig steden in ons land waar de verschillende fasen van de vestingbouw zo gaaf bewaard zijn gebleven als in hier. De geograaf Steegh spreekt in 1985 van de ‘gaafst bewaarde stadsrand in Nederland’. De in de binnenstad gelegen stadsmuur en de keermuur hebben op zichzelf, maar vooral ook in samenhang met de overige verdedigingswerken uit de 16de en 17de eeuw, hoge cultuurhistorische waarde.
2.3.4 Groene mantel van de stad
De hierboven beschreven verdedigingszone zet zich aan de zijde van de binnenstad als het ware voort in een open tuinengebied, bestaande uit een ruime percelering met grote rechthoekige blokken aan de zuidzijde van de Nonnenstraat en Nieuwstraat. Deze blokindeling is mogelijk ontstaan door een herverkaveling ten gevolge van de aanleg van de stadsmuur in het begin van de 14de eeuw. De grote kavels waren in de late middeleeuwen en Nieuwe Tijd vanwege de directe nabijheid van de Sint-Maartenskerk in trek bij de geestelijke instellingen voor kloosters en bij de adel voor representatieve stadswoonhuizen. Het betreft enkele voormalige kanunnikenhuizen, het Johan van Rossemhuis, Maarten van Rossemhuis, het Oude Mannen- en Vrouwenhuis en het voormalige Weeshuiscomplex, de beide laatste teruggaand op het 14de-eeuwse begijnhof.
 
Op de grote (rest)kavels in het zuidoosten en het zuidwesten werden in de 15de eeuw kloosters gebouwd. Deze kloosters zouden na de Reformatie worden opgeheven en vervolgens verdwijnen. De relatief grote kloosters, die vanwege de verschillende functies veel ruimte in beslag namen, waren nog actief in het zuidelijke deel van de binnenstad toen daar zich een representatief woonkwartier ontwikkelde, waarvan het Johan van Rossemhuis en het Maarten van Rossemhuis de exponenten zijn. Deze ontwikkeling is echter blijven steken. Wel bleven de grote percelen lange tijd gehandhaafd, zoals de percelen van het voormalige klooster aan de Vogelenzang.

Deze zone ten zuiden van de binnenstad - bestaande uit o.a. de tuin van het Johan van Rossemhuis, de stadskwekerij, de ponyweide, de heemtuin, het perceel ten noordwesten van de Israëlitische begraafplaats en de Algemene begraafplaats - vormt een cultuurhistorisch waardevol element, dat als ‘groene mantel’ van de stad fungeert.
2.3.5 Schootsveld
In 1378 gedurende de Gelderse successieoorlog had hertogin Machteld van Gelre bepaald dat in het gericht van Zaltbommel, buiten de muren geen huizen of andere gebouwen mochten worden opgetrokken, opdat de vijand geen steunpunten kon vinden. Zo ontstond een vrij schootsveld dat tot op heden het zuidelijke deel van de binnenstad bepaalt. Dit historische schootsveld bestaat nu uit een laat-middeleeuwse verkaveling met smalle stroken weiland die nog deels in de huidige aanleg uit de tweede helft van de 20ste eeuw bewaard bleef. Deze wordt aan de zijde van de stad begrensd door de singel die zijn huidige vorm in de 16de en 17de eeuw kreeg. Deze met laanbomen beplante singel heeft zijn oorspronkelijke karakter behouden en is vanwege het wegprofiel en de beplanting van hoge waarde en is derhalve terecht, hoewel slechts voor een klein deel, opgenomen in het beschermde stadsgezicht
2.3.6 Laanstructuur
Onderdeel van het historische schootsveld is ook een haaks op de gracht gesitueerd 18de-eeuws complex ‘laantuinen’ voor de Zaltbommelse elite, waar de buitenplaats Welgelegen in de 19de eeuw is gesticht en waarvan de hoofdstructuur in het huidige stratenpatroon nog herkenbaar is. Het gebied is in de tweede helft van de 20ste eeuw als uitbreidingsplan Vergt opnieuw ingericht met voornamelijk sociale woningbouw. De 19de-eeuwse buitenplaats Welgelegen vormt een groen eiland in het uitbreidingsplan en moet als enige invulling van de nog 18de-eeuwse hoofdstructuur als waardevol worden gezien.
2.3.7 Agrarisch karakter
Het zuidelijke en oostelijke deel van de binnenstad inclusief het open, landelijke terrein ademt nog iets van de laat-middeleeuwse agrarische sfeer uit, die zo kenmerkend is voor dit deel van de stad. De agrarische bebouwing concentreerde zich binnen de stad, omdat buiten de stad de kans op overstromingen in de winter te groot was. Een andere reden voor de vestiging van boerderijen in de stad is het feit dat in 1378 bepaald was dat buiten de stadsmuur geen bebouwing werd toegestaan. Deels was de agrarische bedrijvigheid in de binnenstad gevestigd in verbouwde woonhuizen, maar ook in achter de huizen aangebouwde schuren en stallen. Bij de boerderijen hoorden grote erven op de binnenterreinen, waar ook de hooibergen stonden. Verspreid over de stad lagen tot ver in de 20ste eeuw nog boerderijen.

Het is mogelijk dat straten als Nonnenstraat, Nieuwstraat en andere hun breedte ontlenen aan de agrarische functie, waarbij de hooiwagens zonder veel moeite de draai konden maken om de erven op de binnenterreinen te benaderen. Doordat verdere verdichting en stedelijke ontwikkeling in het westelijke deel uitbleven, behield dit gebied lange tijd, tot ver in de 20ste eeuw een agrarisch karakter. Hoewel na de Tweede Wereldoorlog stallen en schuren aan de zuidzijde van de stad werden afgebroken, is het agrarische karakter nog steeds te herkennen aan de voormalige boerderijen aan de Nonnenstraat. En in feite vormen ook de graslandpercelen aan weerszijden van de Oliemolen, de heemtuin en de stadskwekerij naar het gebruik als boomgaard en tuinderij in het verleden. Langs de singel ziet men nog steeds de restanten van de strokenverkaveling, die verwijzen naar het voormalig gebruik als wei- en hooiland.
 
Hoewel de laatste stadsboerderij een kwart eeuw geleden ophield te bestaan, is aan de voormalige boerderijen, schuren en erven de agrarische functie nog steeds afleesbaar en vertegenwoordigt deze een hoge cultuurhistorische waarde.
2.3.8 Bodemarchief
In relatie tot de Sint-Maartenskerk is van bijzonder cultuurhistorisch belang het feit dat onder de kerk begravingen uit het einde van de zevende eeuw werden aangetroffen, die zouden kunnen wijzen op een continuïteit van begraven en waarschijnlijk ook van religiositeit. Aan de voet van de toren ontstond aan het begin van de 14de eeuw het begijnhof. Het begijnhof is verdwenen, maar zal archeologische resten in de bodem hebben achtergelaten. Dat geldt ook voor de laat-middeleeuwse kloosters aan de Vogelenzang en de Nonnenstraat. Op het aspect archeologie wordt in het hoofdstuk 'Haalbaarheid' verder ingegaan.
2.3.9 Overige bijzondere elementen
Alleen al het feit dat er binnen de binnenstedelijke context aanzienlijke ruimten onbebouwd zijn gebleven, is opmerkelijk. Het geeft dit deel van de stad (zuiden) een bijzonder karakter en is een mooie overgang van het stedelijke gebied naar de parkaanleg buiten de stadsmuur op de vroegere bolwerken. De vijf begraafplaatsen waaronder twee 18de-eeuwse Israëlitische Begraafplaatsen vormen bijzondere en cultuurhistorisch waardevolle elementen in deze open ruimte.

Bijzondere betekenis moet worden gehecht aan de tuinmuren op oude kavelgrenzen. Ze bevinden zich op verschillende plaatsen langs de straten en op de binnenterreinen. De muren gaan terug op een veel dichter patroon van muren langs de tuinen en andere percelen en vertegenwoordigen, mede door hun hoge ouderdom, een belangrijke cultuurhistorische waarde.
2.4 Structuur
De historische kern is onder te verdelen in vier verschillende gebieden met ieder een eigen gezicht. Op  stedenbouwkundige, architectonische en functionele gronden is een onderverdeling te maken in de volgende gebieden:
  1. De hoofdstraten van de binnenstad, waaronder het assenkruis;
  2. De achterstraten als ‘keerzijde’ van het assenkruis en de hoofdstraten;
  3. Het resterende kleinschalige gebied van de binnenstad.
  4. Het schootsveld, de groene mantel, de stadswallen en de Waalbandijk.
2.4.1 Hoofdstraten
De hoofdstraten bestaan uit de bebouwing direct grenzend aan de Gamerschestraat, de Markt, de Gasthuisstraat, de Boschstraat, Waterstraat, Nieuwstraat, Kerkstraat en Kerkplein. Dit gedeelte van de binnenstad vormt de hoofdstructuur, waaronder tevens het assenkruis, dat de ruimtelijke structuur van de rest van de stad bepaalt. De hoofdstraten buiten het assenkruis – Nieuwstraat, Kerkstraat en Kerkplein – herbergen weliswaar (bijna) geen winkelfuncties, maar sluiten met het formele karakter en de aanwezige rijke geveldecoraties, wel aan bij de bebouwing van het assenkruis.

In veel van de gebouwen (met name in het assenkruis) zijn op de begane grond bedrijfs- of winkelfuncties gevestigd. De woonfunctie is voornamelijk vertegenwoordigd op de bovenliggende verdiepingslagen. De meeste voorzieningen in de binnenstad bevinden zich in en rond deze straten.
2.4.2 Achterstraten
Het gebied van de achterstraten vormt als het ware de keerzijde van het assenkruis en de overige hoofdstraten. Hiertoe behoort de bebouwing aan de zuidzijde van de Molenwal, aan de Molengang, Walstraatje, Tolstraat, de zuidzijde van de Korte Tolstraat, Lange Steigerstraat, Lange en Korte Strikstraat, Rozemarijnsteeg, Spiesmakersstraat, de oostzijde van de Oliestraat, de noordzijde van de Minnebroederstraat, het noordelijke deel van de Kloosterstraat, het noordelijke deel van zowel de Karstraat als Zandstraat en tenslotte de noordzijde van de Kommerstraat. Deze achterstraten zijn ontstaan als achterzijdes van de belangrijkste hoofdstraten. De percelen aan deze hoofdstraten liepen door tot aan de achterstraten, waardoor hier veelal achterkantsituaties zijn ontstaan. Vooral in de Kloosterstraat, Oliestraat en Minnebroederstraat, maar ook in de rest van de achterstraten bestaat de bebouwing grotendeels uit bedrijfsbebouwing, met oorspronkelijk pakhuizen, laad- en losmogelijkheden, werkplaatsen, opslagruimten (waaronder ook winkelmagazijnen) en garages ten behoeve van de bebouwing aan de hoofdstraten.
2.4.3 Resterend kleinschalig gebied
Het overige gedeelte van de historische binnenstad heeft een lagere bebouwingsdichtheid dan het centrumgebied. In dit gebied zijn de straten veelal smaller en is er een grote verscheidenheid aan stedenbouwkundige ruimten zoals straten, stegen en kleinere pleinen. Het overgrote deel van de bebouwing buiten de hoofdstraten heeft een woonfunctie. Daarnaast komen er ook diverse maatschappelijke functies, enkele galeries en kleine bedrijven voor.
2.4.4 Schootsveld, de groene mantel, stadswallen en de Waalbandijk
De binnenstad van Zaltbommel is aan de zuidzijde nog steeds omloten door een gaaf verdedigingsstelsel met schootsveld. Na de opheffing van de vesting zijn de buitenwal en de bastions getransformeerd in een licht geaccidenteerde parkaanleg in landschapsstijl. De glooiende walkanten en padenstructuur zijn grotendeels bewaard gebleven. Het geheel vormt nu als het ware een groene mantel om de binnenstad. 
 
Ook de aanwezigheid van het schootsveld maakt de stad bijzonder. Slechts in enkele steden in ons land zijn grote delen van het schootsveld rondom de historische binnenstad bewaard gebleven. Het schootsveld wordt aan de zijde van de binnenstad begrensd door een singel. Deze met laanbomen beplante singel heeft zijn oorspronkelijke landelijke karakter behouden.
 
De verdedigingsgordel zet zich aan de zijde van de binnenstad als het ware voort in een open tuinengebied, bestaande uit een ruime percelering met grote rechthoekige blokken aan de zuidzijde van de Nonnenstraat en de Nieuwstraat. De stadskwekerij en de heemtuin maken onderdeel uit van dit gebied. Ook ter hoogte van de Agnietentuin wordt de verdedigingsgordel aan de zijde van de binnenstad doorgezet.
2.5 Groen- en waterstructuur
De groen- en waterstructuur worden in belangrijke mate gevormd door de Waal en de stadswallen met singels en omliggende schootsvelden. Deze gebieden vormen een unieke omlijsting van de binnenstad. De binnenstad van Zaltbommel kenmerkt zich door onbebouwde en groene binnenterreinen. Na de realisatie van veel sociale woningen aan het begin van de 20ste eeuw en de revitalisatie-opgaven uit de jaren '70 en '80 van dezelfde eeuw hebben veel binnenterreinen hun groene karakter verloren. De binnenterreinen die onbebouwd zijn gebleven zijn waardevol voor de groenstructuur. Het betreft met name de volgende drie terreinen:
  1. Waterstraat, Gasthuisstraat, Lange en Korte Steigerstraat;
  2. Boschstraat, Ruiterstraat, Lange Strikstraat, Nieuwstraat;
  3. Kerkstraat, Heilige Geeststraat, Bloemendaal,Maasstraat en de iets verderop gelegen Kastanjewal.
 
2.6 Verkeersstructuur
De binnenstad is voornamelijk ontsloten via de west- en zuidkant, respectievelijk via de Steenweg en de Koningin Wilhelminaweg / Boschstraat. De binnenstad zelf kent op veel plekken eenrichtingsverkeer. Het profiel van de straten laat niet op alle plekken aan beide kanten van de straat voetpaden toe. De hoofdstraten (paragraaf 2.4.1) hebben veelal aan beide zijden van de straat een voetpad. De straatprofielen in de achterstraten en het overige kleinschalige gebied variëren sterk en laten aan beide zijden, aan één zijde of zelfs geen voetpaden toe. Behalve bij de entree ter hoogte van de Omhoeken / Poorterij zijn in de binnenstad geen aparte fietspaden aanwezig. 
 
Het huidige parkeerbeleid is erop gericht het langparkeren en het parkeren van het winkelpersoneel zoveel mogelijk aan de rand of buiten het centrum te brengen, zodat er voor bewoners en bezoekers voldoende parkeerruimte in de binnenstad beschikbaar is. Gemiddeld gezien is de parkeerdruk in de binnenstad hoog. Daarbij dient wel onderscheid gemaakt te worden tussen gebieden. Zo is rondom de Omhoeken de parkeerdruk laag terwijl deze elders in de binnenstad vele malen groter is. Daarbij vormen met name de momenten waarop de winkels / voorzieningen open zijn en de bewoners thuis zijn de knelpunten.
3 Planbeschrijving
 
3.1 Aard van het bestemmingsplan
Zoals al in de inleiding is aangegeven, is het verkrijgen van een actueel en eenduidig bestemmingsplan de belangrijkste aanleiding geweest voor het opstellen van dit bestemmingsplan. Bij het opstellen van een bestemmingsplan kan er uit verschillende plansystematieken gekozen worden. Afhankelijk van de aard van het plangebied, de ontwikkelingen binnen het plangebied en het daarmee samenhangende ruimtelijk beleid wordt de keuze voor een vorm gemaakt. Er zijn op hoofdlijnen drie soorten systematiek te onderscheiden, te weten:  een globaal plan, een flexibel plan en een gedetailleerd plan.  
 
Om een toekomstbestendig plan te realiseren is er voor gekozen voorliggend bestemmingsplan overwegend in gedetailleerde vorm op te stellen. Een dergelijk plan wordt vaak opgesteld om een bestaande situatie vast te leggen, waardoor het plan overwegend een conserverend karakter krijgt. Dit sluit aan bij de cultuurhistorische kwaliteiten en de aanwijzing als beschermd stadsgezicht. Daarnaast biedt het bestemmingsplan het juridisch-planologisch kader waarbinnen de ruimtelijke visie voor de binnenstad, zoals dat is verwoord in de "Structuurvisie Centrum Zaltbommel" (oktober 2008), kan worden gerealiseerd.
  
3.2 Planuitgangspunten en beleidsmatige ontwikkelingen
3.2.1 Ruimtelijke visie
In 2008 is door de gemeenteraad van Zaltbommel de ‘Structuurvisie Centrum Zaltbommel’ vastgesteld. Deze structuurvisie moet in het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan ‘Zaltbommel, Binnenstad’ nader uitgewerkt worden. Eén van de uit te werken punten betreft de ontwikkelruimte voor nieuwe detailhandel, cultuurvoorzieningen, bedrijven en kleinschalige kantoren. Vanuit de vastgestelde structuurvisie volgt dat versterking (nieuw vestiging) en behoud van deze voorzieningen in het volledige assenkruis in de binnenstad (Gamerschestraat, Markt, Gasthuisstraat, Waterstraat en Boschstraat) is gewenst.
 
In de jaren na 2008 heeft de wereld niet stilgestaan. Algemene ontwikkelingen zoals internetwinkelen en een economische crisis zorgen samen met de lokale ontwikkelingen voor een veranderd speelveld. De realisatie van Buitenstad, een gemengd gebied met detailhandel, voorzieningen, parkeren en wonen direct ten westen van de binnenstad, is één van deze lokale ontwikkelingen. Maar ook de verplaatsing van de bibliotheek heeft gevolgen gehad voor de binnenstad. Daarnaast kan de (toeristische) overnachtingsfunctie in de binnenstad verder ontwikkeld worden.
 
Heden te dagen wordt ervaren dat de aanlooproute naar de Markt verschuift van de Boschstraat naar de Gamerschestraat. De ontwikkeling van Buitenstad zal er in toenemende mate zorgen voor een zogenaamd ‘boomerangmodel’. Een model dat uitgaat van drie belangrijke plekken: de Buitenstad, de Markt en de Poorterij/Omhoeken. Het boomerang model verdeelt de binnenstad in drie soorten gebied: hoofdstructuur (de Boomerang), het bijhorende uitloopgebied en de woongebieden.
 
In het voorliggende bestemmingsplan is de structuurvisie middels een nadere uitwerking vertaald naar de huidige tijd. Dit biedt mogelijkheden rekening te houden met bestaande en verwachte ontwikkelingen. Daarmee omvat het voorliggende plan geen vernieuwende of koersverleggende visie maar vormt het een kapstok voor een verdere ontwikkeling van de binnenstad van Zaltbommel. Hiernavolgende afbeelding en tekst geeft verder uitleg over de vertaling van de Structuurvisie.
  
  
Doorvertaling structuurvisie
 
Boomerang
De ‘boomerang’ gaat uit van een verdere opwaardering / flexibilisering van de Gamerschestraat. Gelet op de ontwikkelingen van de Buitenstad en de aldaar geboden mogelijkheden voor parkeren zal de Gamerschestraat zich ontwikkelen tot de belangrijkste aanlooproute van de Markt. Mensen moeten verleid worden om deze route te nemen en daarmee meer dan alleen de Buitenstad te bezoeken.
 
Vanuit de ondernemers is duidelijk aangegeven dat de vraag naar vierkante meters detailhandel in Zaltbommel beperkt is. De Kopgroep (samenwerking tussen lokale ondernemers en gemeente) pleit voor een duidelijke concentratie van detailhandel. Een concentratie van winkels biedt schaalvoordelen voor winkelier en consument. Voor consumenten biedt een concentratiegebied mogelijkheden voor windowshopping, iets wat bij gericht bezoek van een solitaire winkel niet optreedt. Een van de andere voordelen is dat winkeliers consumenten kunnen doorverwijzen naar de buurman.
 
Winkelstimuleringszone
Gelet op de beperkte vraag naar vierkante meters detailhandel is het niet aannemelijk dat de gehele Gamerschestraat en Boschstraat zich ontwikkelen als florerend winkelgebied. Om te komen tot een aantrekkelijk winkelgebied wordt het zuidelijk gedeelte van de Boschstraat aangewezen als uitloopgebied en maakt daarmee geen onderdeel uit van de winkelstimuleringszone. Voor de zone zelf worden ook andere functies mogelijk gemaakt. Deze functies worden met name gevonden in kantoren, dienstverlening en ondersteunende horeca. Op de verdiepingen binnen de stimuleringszone zijn verblijfsfuncties zoals woningen en bed&breakfast mogelijk. Andere overnachtingsmogelijkheden, zoals een hotel, zijn gewenst maar vragen om zodanige hoeveelheid maatwerk dat hiervoor een aparte planologische procedure doorlopen zal worden.
 
Om maximaal in te kunnen spelen op de wensen van de winkelier en de consument is de mogelijkheid tot vergroting van winkelpanden gewenst. Dat deze ontwikkeling op gespannen voet kan staan met de monumentale status van de binnenstad en de cultuurhistorische waarden wordt erkent. Echter, indien het binnen deze kaders verantwoord is panden samen te voegen, dient het bestemmingsplan dit te faciliteren. Het stimuleren van winkels buiten de winkelstimuleringszone is niet gewenst. Daarom is het samenvoegen enkel binnen deze zone mogelijk.
 
Uitloopgebieden
Om tevens het westeinde van de Gamerschestraat onderdeel uit te laten maken van een attractieve route tussen de Buitenstad en de Markt is een breder scala aan functies gewenst. Hetzelfde geldt voor de zuidzijde van de Boschstraat. Dit gedeelte straat leent zich, gelet op dwarsprofiel, weliswaar in mindere mate voor nieuwe functies maar maakt wel onderdeel uit van de route Poorterij/Omhoeken - Markt. Deze uitloopgebieden vormen samen met de winkelstimuleringszone een sterke ‘boomerang’.
 
De uitloopgebieden kunnen zich verder ontwikkelen met wonen, maatschappelijke dienstverlening en/of ambachtelijke bedrijven. Andere functies zoals bed&breakfast zijn middels een algemene regeling mogelijk. 
 
Waterstraat
De Waterstraat blijft aantrekkelijk voor horeca. Ook hier gelden de voordelen van een geconcentreerde stimulering. Het beleid uit de, in 2008 vastgestelde, visie wordt daarmee voortgezet. Dit houdt in dat in de winkelstimuleringszone winkelondersteunende horeca en bijvoorbeeld cafetaria zijn toegestaan. Wel wordt gebroken met de gedachte één horecaconcentratiegebied aan te wijzen. De huidige horecavoorzieningen en het raadsbesluit inzake de Poorterij (zie paragraaf 3.3.1) maken de aanwijzing van een tweede concentratiegebied noodzakelijk.
   
Waar het horecaconcentratiegebied van de Waterstraat de winkelstimuleringszone ontmoet (Markt) is een gecombineerde regeling gewenst. Het toestaan van horeca en detailhandel is tevens in lijn met de huidige situatie. De nachthoreca is nu gesitueerd op de Markt en de Waterstraat. Nieuwe vormen van nachthoreca zijn, enkel na een zorgvuldige belangenafweging, enkel mogelijk binnen het horecaconcentratiegebied aan de Waterstaat / Markt.
 
Het streven van ‘een gezicht naar de Lek’ blijft actueel. Daarmee blijft een verdere aanvulling van het horeca-aanbod op het plein bij de Waalkade gewenst. Los van de bestaande rechten is enkel horeca in de eerste bouwlaag toegestaan, de verdiepingen daarboven bieden mogelijkheden voor woningen. 
 
Poorterij / Omhoeken
Met het wegvallen van de bibliotheek heeft de aanwijzing van de Poorterij vanuit de Structuurvisie als ‘cultuurcluster’ betekenis verloren. De ontwikkeling van dit sociaal-cultureel complex is reeds ingezet met de vestiging van detailhandel en een raadsbesluit hier een brede bestemming met onder meer horeca en bedrijvigheid op te nemen. In paargraaf 3.3.1 wordt verder ingegaan op dit raadsbesluit en de Poorterij.
 
Rondom de Poorterij / Omhoeken bestaan plannen en ideeën voor een verdere versterking van de bestaande functies. Eén van de vragen die leeft is of de Omhoeken niet ook een aantrekkende werking zou moeten hebben door aanvullende horeca zoals een hotel. In de Structuurvisie is het gebied bovendien aangewezen als horecaconcentratie. Daarnaast heeft de Stadskwekerij aangegeven haar bedrijfsvoering te willen versterken en verbreden (zie paragraaf 3.3.4). Alle functies richten zich in meer of mindere mate op horeca.
 
Middels een verdere versterking met dag- en avondhoreca alsmede een hotel of bed&breakfast kan een nieuwe impuls worden gegeven aan het gebied.   
  
Woongebieden
De woongebieden zijn de gebieden buiten de boomerang met een overwegende woonfunctie. Het bedrijfsmatig ontplooien van nieuwe activiteiten zoals horeca, bedrijven of detailhandel is hier niet gewenst. Deze activiteiten dienen geconcentreerd te worden binnen de hoofdstructuur met haar uitloopgebieden.
 
Het vanuit huis ontplooien van activiteiten, beroep aan huis, is mogelijk en biedt mogelijkheden voor een prettige functiemenging en levendigheid. Voorwaarde daarbij is wel dat de activiteit de belangen van de winkelstimuleringszone of de horecaconcentratiegebieden niet schaadt. Ook zullen de beroep aan huis-activiteiten binnen een goed woon- en leefklimaat moeten passen. Deze activiteiten worden bij recht toegelaten. Voor omvangrijkere initiatieven is een bedrijven / beroepen aan huis regeling opgenomen.
 
In het verlengde van een beroep aan huisregeling wordt een bed&breakfast-regeling opgenomen. Deze regeling biedt, ook buiten de woongebieden, mogelijkheid voor de het starten van een kleinschalige bed and breakfast.
 
Toevoegen woningen
Het toevoegen van woningen, ook buiten de woongebieden, is binnen panden met cultuurhistorische waarden en onder specifieke voorwaarden toegestaan. Buiten de winkelstimuleringszone en het horecaconcentratiegebied zijn op diverse plaatsen solitaire bedrijfsvestigingen, maatschappelijke voorzieningen, winkel- of onder andere horecalocaties aanwezig. Het voorliggende plan biedt mogelijkheden om deze voorzieningen om te zetten in woningen. Daarbij dient wel getoetst te worden aan de regionale of provinciale woningbouwbeleid. Het is niet mogelijk om binnen de winkelstimuleringszone en het horecaconcentratiegebied nieuwe woonfuncties op de begane grond te realiseren.

3.2.2 Cultuurhistorie
Het rijksbeleid beoogt een modernisering van de monumentenzorg. Belangrijk onderdeel van dit nieuwe beleid is, dat de monumentenzorg meer als onderdeel van de ruimtelijke ordening wordt beschouwd en de bescherming van cultuurhistorische waarden waar mogelijk via het bestemmingsplan wordt geregeld. In hoofdstuk 5 wordt nader ingegaan op deze regelgeving. Uit de aanwijzing van het beschermde stadsgezicht en de waardering van de cultuurhistorische waarden (paragraven 2.2 en 2.3) volgt dat een groot aantal kwaliteiten beeldbepalend is. Ingegeven door het rijksbeleid en de wil haar unieke cultuurhistorische waarden te beschermen en behouden kiest de gemeente er in voorliggend plan voor deze kwaliteiten te willen behouden. Deze kwaliteiten worden hiernavolgend opgesomd, waarbij tevens is aangegeven hoe het voorliggende bestemmingsplan het behoud van deze kwaliteiten waarborgt.
 
Voor de bescherming van de hiernavolgende kwaliteiten is een dubbel bestemming ‘Waarde - Beschermd stadsgezicht’ opgenomen. Deze dubbelbestemming is bestemd voor het behoud en zo mogelijk herstel van de ruimtelijke structuur en de cultuurhistorische waarden van Zaltbommel zoals omschreven in het aanwijzingsbesluit van het beschermde stadsgezicht. Voor de monumenten is verder een aparte regeling opgenomen waardoor bij deze gebouwen aanvullende mogelijkheden zijn voor het behoud. Deze regeling biedt daarmee maatwerk. Aanvullend aan deze regeling worden de kwaliteiten ook door bestemmingslegging of specifieke gebruiks- en bouwmogelijkheden beschermd zoals hiernavolgend uiteengezet.
 
Historische stratenpatroon (incl. wegprofielen)
De gave middeleeuwse stadsstructuur en het stratenpatroon wordt voornamelijk beschermd door de bestemmingslegging en het opnemen van bouwvlakken. De openbare wegen zijn allen binnen de verkeersbestemming gebracht. Bebouwing is daarmee niet mogelijk wat zorg draagt voor het behouden van het profiel. Enkele locaties uitgezonderd (zie paragraaf 3.3), is de bestaande en legale bebouwing positief bestemd waarbij geen aanvullende nieuwe bouwmogelijkheden voor hoofdgebouwen is gegeven.
 
Belangrijkste functies langs het assenkruis
Zoals in voorgaande paragraaf uiteengezet worden voor de Boschstraat, Gamerschestraat en Waterstraat respectievelijk een winkelstimuleringszone en horecaconcentratiegebied opgenomen. Het zwaartepunt van deze voorzieningen ligt op de Markt. Daarmee blijven de functies langs het assenkruis behouden. Omwille de in paragraaf 3.1 beschreven ontwikkelingen en gelet op de bestaande dynamiek is Gasthuisstraat als uitloopgebied benoemd.
 
Gevelwanden
De indeling van de straatwand, bepaald door de breedte van de individuele panden, wordt ook wel parcellering genoemd. In de dubbelbestemming ‘Waarde - Beschermd stadsgezicht’ is nadrukkelijk opgenomen dat de bestaande parcellering behouden moet blijven. Daarmee zijn de bestaande interessante gevelwanden beschermd. Aanvullend aan deze regeling is tevens gesteld dat het samenvoegen van panden en doorbraken in zijgevels tussen panden niet is toegestaan. De bestaande perceelsbreedte blijft zodoende behouden.
 
Binnen de winkelstimuleringszone en het horecaconcentratiegebied aan de Waterstraat is, ten behoeve van het vergroten van bedrijfsoppervlak, het doorbreken van panden mogelijk mits de cultuurhistorische waarden niet worden aangetast. Daarbij is als voorwaarde gesteld dat het doorbreken geen consequenties heeft voor de parcellering. Het samengevoegde pand moet het uiterlijk van twee (of meer) individuele panden behouden.
 
Dakenlandschap en stadssilhouet
Het dakenlandschap wordt gevormd door een aantal aspecten: goothoogte, nok- of bouwhoogte, nokrichting, kapvorm. Daarnaast spelen ook dakkapellen een belangrijke rol in de beleving van het dakenlandschap. Voor het behoud van het gave dakenlandschap is op de verbeelding overal een goot- en/of een nok- of bouwhoogte opgenomen. De nokrichting en de dakvorm is vastgelegd in de kappenkaart (bijlage bij de regels). Gelet op de aanwijzing van rijksbeschermd stadsgezicht is het slechts beperkt mogelijk om, middels de mogelijkheden uit de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, vergunningsvrij dakkapellen, daklichten of -ramen te realiseren. Ter behoud van het dakenlandschap stelt het voorliggende plan geen aanvullende regels.
 
Voor het stadssilhouet zijn aanvullend aan het dakenlandschap nog de kerktorens, aanwezige schoorstenen en de watertoren van belang. De kerktorens en watertoren kennen elk een monumentale status als gevolg waarvan er afvullend afwegingskader geldt bij bouw en sloop. Gebouwen of bouwwerken die geen bescherming vanuit de monumentenwet kennen worden middels een omgevingsvergunningstelsel in het bestemmingsplan beschermd.
 
Straatmeubilair
Cultuurhistorisch zijn de stoepen, rabatstroken en molgoten evenals stadspompen bijzonder straatmeubilair. Zaltbommel kent vijf stadspompen waarvan er vier zijn aangemerkt als rijksmonument. Voor het verlagen of ophogen van stoepen, het verwijderen van rabatstroken of bijvoorbeeld het verwijderen van stadspompen is, in de bestemming ‘Waarde – Beschermd stadsgezicht’ een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden verplicht gesteld. Deze vergunning wordt enkel afgegeven indien blijkt dat de karakteristiek van het stadsbeeld, hierdoor niet onevenredig wordt benadeeld.
 
Tot straatmeubilair worden ook bijzondere bouwwerken zoals delen van de stadsmuur of andere bijzondere tuinmuren gerekend. Deze bouwwerken zijn aangeduid op de verbeelding, daarmee is onderhoud en herstel mogelijk. Middels de sloopvergunning uit de monumentenwet of de sloopvergunning uit het voorliggende bestemmingsplan worden deze bouwwerken beschermd.
 
Open binnenterreinen
Zowel uit het aanwijzingsbesluit als uit de beschrijving van de groenstructuur blijkt dat enkele open binnenterreinen zeer waardevol zijn. Deze binnenterreinen zijn binnen de bestemming 'Tuin' gebracht. Deze bestemming laat geen verdere verharding of bouwwerken toe. Daarmee is het groen in deze gebieden beschermd. De aanwezige monumentale of waardevolle bomen zijn middels een gemeentelijke lijst van monumentale en waardevolle houtopstanden beschermd.
 
Singelpark en groene mantel
Het singelpark en de groene mantel zijn binnen de bestemming ‘Groen’ gebracht. Deze bestemming laat bij recht geen nieuwe verharding toe. Uitzondering is de bestemming ‘Groen – Stadskwekerij’. Hier is verharding toegestaan mits het passend is binnen de bestemmingsomschrijving. Het behoud van het groene karakter van de stadskwekerij is uiteengezet in een in de bijlage opgenomen motivatie.
 
Voor bomen, struiken en heggen is een regeling opgenomen dat deze alleen ten behoeve van normaal onderhoud gesnoeid mogen worden. Voor het verwijderen, rooien of kappen is een omgevingsvergunning noodzakelijk. Daarbij wordt gekeken naar de cultuurhistorische waarde van het groen alvorens deze vergunning wordt verleend.
 
Doorzicht vanaf de singel (foto: Martin Klumper)
 
Singel en Stadshaven
Middels de bepalingen in de bestemming ‘Water’ wordt bestemming wordt het open water rondom en in de stad behouden. Enkel ter plaatse van een nadere aanduiding zijn aanlegsteigers t.b.v. de jachthaven toegestaan. Kunstwerken (viaducten, dammen, bruggen) zijn in principe overal toegestaan, mits passend binnen de cultuurhistorische waarden zoals beschermd met de dubbelbestemming ‘Waarde – Beschermd stadsgezicht’.
 
Gelet op de doorvaart is voor de Waal een andere waterbestemming opgenomen.
 
Schootsvelden
De velden rondom de binnenstad, zoals aan de Marten van Rossemsingel en bij de watertoren zijn van oudsher de schootsvelden waar bebouwing niet was toegestaan. Aanvullende bebouwing is niet gewenst. De bestaande en legale bebouwing wordt positief opgenomen, met inbegrip van erfbebouwingsmogelijkheden. Zoals uiteengezet onder 'Singelpark en groene mantel' wordt met de bestemming 'Groen' nieuwe bebouwing en verharding voorkomen.
   
Bodemarchief
Het bodemarchief is met een dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’ en landelijk wet- en regelgeving beschermd. In het hoofdstuk 'Haalbaarheid' wordt hier verder op in gegaan.
  
3.3 Locatie specifieke ontwikkelingen
Vooralsnog worden in de planperiode van het bestemmingsplan slechts een beperkt aantal ruimtelijke ontwikkelingen voorzien. Hiernavolgend is een overzicht gegeven, waarbij is aangegeven hoe voorliggend bestemmingsplan in speelt op de ontwikkeling.  

3.3.1 Herpositionering Poorterij
Het Poorterij-complex wordt gevormd door een sociaal cultureel centrum (onder andere een theater) en een voormalige bibliotheek in de binnenstad van Zaltbommel. De eigenaren hebben in het verleden een plan opgesteld om het totale complex te herpositioneren. De herpositionering gaat uit van een gewijzigde bedrijfsvoering en daarmee samenhangende exploitatie waarmee de toekomst van de theaterfunctie zeker is gesteld.

Als onderdeel van de herpositionering is door de gemeente Zaltbommel in 2012 een omgevingsvergunning verleend welke beperkte detailhandel, expositieruimte en beperkte horeca toegestaan. In navolging van deze omgevingsvergunning is door de gemeenteraad in oktober 2013 de intentie uitgesproken om de bestemming zodanig te wijzigen dat naast de maatschappelijke activiteiten volwaardige mogelijkheden ontstaan voor (lichte) horeca, detailhandel en overige bedrijfsmatige activiteiten, niet zijnde volumineuze detailhandel en gelegenheden/inrichtingen voor seksuele en/of gokactiviteiten. Het verruimen van de gebruiksmogelijkheden van het Poorterij-complex is in lijn met het opgestelde herpositioneringsplan.
 
In de bijlage is de ruimtelijke onderbouwing opgenomen waarmee de beleidsmatige, stedenbouwkundige en milieutechnische haalbaarheid voldoende wordt aangetoond.

3.3.2 Agnietentuin
Het plangebied Agnietentuin omvat het voormalige terrein van bejaardencentrum de Wielewaal en het terrein van de bejaardenflat aan de Agnietenstraat. De oppervlakte van de locatie is circa 2 hectare. De locatie is gesitueerd in de zuidoostelijke hoek van de historische binnenstad en grenst aan de stadswallen van Zaltbommel.
 
In 2011 is door de gemeenteraad van Zaltbommel een bestemmingsplan voor de locatie vastgesteld. Dit plan maakt de realisatie van 63 woningen mogelijk. Doordat voor dit programma 24 woningen moeten wijken worden er feitelijk 39 woningen aan de bestaande voorraad toegevoegd. Voor een deel van deze woningen is in 2009 reeds een bouwvergunning afgegeven. Voorliggend plan neemt de bouwrechten uit het bestemmingsplan "Zaltbommel, Agnietentuin" over.
 
Momenteel is er onvoldoende animo om het plan daadwerkelijk te realiseren. In de tussentijd is gekozen om het tijdelijk gebruik als tuin mogelijk te maken.

3.3.3 Peuterspeelzaal
Voor de voormalige peuterspeelzaal is het plan voor een herontwikkeling naar woningbouw opgevat. Het plan is onvoldoende concreet om bij recht te worden meegenomen in het voorliggende bestemmingsplan. Omdat verwacht wordt dat in de komende planperiode vaker sprake zal zijn van een herontwikkeling van solitaire bedrijfslocaties, maatschappelijke voorzieningen, winkels of bijvoorbeeld kantoren is in het voorliggende bestemmingsplan hiertoe een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Deze bevoegdheid voorziet in de mogelijkheid om, binnen enkele voorwaarden en buiten de winkelstimuleringszone en het horecaconcentratiegebied, bestaande functies om te zetten in woning(en).

3.3.4 Stadskwekerij
De stadskwekerij aan de Omhoeken is voornemens haar bedrijfsactiviteiten uit te breiden. In overleg met de gemeente is een nieuwe bebouwings- en gebruiksregeling opgesteld. Deze regeling geeft mogelijkheid aan een verplaatsing van gebouwen. Het bestaand aantal vierkante meters wordt daarbij zeer beperkt uitgebreid.
 
3.3.5 Vébé terrein
Op de voormalige bedrijfslocatie van Vébé aan de Oenselsestraat is een plan in voorbereiding voor maximaal 9 woningen. Op dit moment is geen sprake van directe ontwikkeling van de locatie. Het is wel van belang om de locatie een woonbestemming te geven in het bestemmingsplan, zodat nieuwe bedrijfsvestiging niet mogelijk is. In het voorliggende plan is een nader uit te werken woonbestemming opgenomen. Daarmee kan het college in een later stadium de exacte kaders stellen voor herontwikkeling van deze locatie.
 
In de bijlage is de ruimtelijke motivatie opgenomen waarmee de beleidsmatige, stedenbouwkundige en milieutechnische haalbaarheid voldoende wordt aangetoond.

3.3.6 Lange Steigerstraat
Aan de Lange Steigerstraat ligt een braakliggende locatie. Het vigerende bestemmingsplan biedt de mogelijkheid garages te ontwikkelen. De locatie zal grotendeels conform de bestaande bouwrechten ontwikkeld zal worden. Daarnaast is het gewenst een klein deel van het perceel aan te wenden voor overdekte opslag van de aangrenzende bedrijfsvoering. Gelet op de huidige bouwrechten en het ontbreken van mogelijke overlast van een opslagfunctie is besloten medewerking te verlenen aan het verzoek.
4 Beleidskader
Hierna volgt een samenvatting van het relevante rijks-, provinciale en gemeentelijke beleid. Het gemeentelijke beleidskader is het meest van belang maar vindt zijn oorsprong in het regionale, provinciale en nationale ruimtelijke ordeningsbeleid.   
4.1 Rijksbeleid
4.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte
Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgesteld. De Structuurvisie vervangt een groot aantal verschillende beleidsnota’s op het gebied van ruimte en mobiliteit zoals de Nota Ruimte (2006), Structuurvisie Randstad 2040 en de Structuurvisie voor de snelwegomgeving (2008). Door onder andere nieuwe politieke accenten, veranderende economische omstandigheden, klimaatverandering en toenemende regionale verschillen zijn de geldende beleidsnota's gedateerd.
 
De visie heeft als doel dat Nederland in 2040 concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig is. Daarbij gaat de visie uit van het ‘decentraal, tenzij...’ principe. Hiermee wordt de ruimtelijke ordening in toenemende mate neergelegd bij gemeenten en provincies. Een rijksverantwoordelijkheid kan aan de orde zijn indien:
  • een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingskracht van provincies en gemeenten overstijgt;
  • over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan;
  • een onderwerp provincie- of landsoverschrijdend is en ofwel een hoog afwentelingsrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is.
Nederland concurrerend
Nederland heeft een goede ruimtelijke economische structuur voor een excellent vestigingsklimaat voor bedrijven en kenniswerkers. Dit betekent onder andere een uitstekende internationale bereikbaarheid van stedelijke regio’s en optimale (logistieke) verbindingen van de mainports Rotterdam en Schiphol, de brainport Zuidoost Nederland en de greenports met Europa en de rest van de wereld.
 
Nederland bereikbaar
De groei van mobiliteit over de weg, spoor en vaarwegen zal worden gefaciliteerd. De ambitie is dat gebruikers beschikken over optimale ketenmobiliteit via multimodale knooppunten en door goede afstemming van infrastructuur en ruimtelijke ontwikkeling.
 
Nederland leefbaar en veilig
De woon- en werklocaties in steden en dorpen moeten aansluiten op de kwalitatieve vraag en de locaties voor transformatie en herstructurering worden zo veel mogelijk benut. Waterveiligheid en beschikbaarheid van voldoende zoetwater heeft ruimte nodig en stelt eisen aan de stedelijke ontwikkeling. Nederland behoudt haar unieke cultuurhistorische waarden en heeft een natuurnetwerk dat de flora- en faunasoorten in stand houdt. Het aandeel duurzame energiebronnen moet toenemen.
 
Planspecifiek
Voorliggend bestemmingsplan betreft geen rijksverantwoordelijkheid. Los van de separaat gemotiveerde ontwikkelingen laat voorliggend plan slechts zeer beperkt ontwikkelingen toe. De bestemmingsregeling is zo vorm gegeven dat deze ontwikkelingen, in principe, niet strijdig zijn aan de rijksdoelstellingen voor een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Daarmee is voorliggend bestemmingsplan in lijn met de nationale structuurvisie.  

4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening
Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden. Voortaan moeten gemeenten bij het vaststellen van bestemmingsplannen, wijzigingsplannen en uitwerkingsplannen rekening houden met het Barro. Doel van het Barro is bepaalde onderwerpen uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte te verwezenlijken. Op 1 oktober 2012 is een 1e aanvulling op het Barro in werking getreden.
 
In het Barro worden een aantal projecten die van Rijksbelang zijn met name genoemd en exact ingekaderd. Per project worden vervolgens regels gegeven, waaraan bestemmingsplannen zullen moeten voldoen. Het nationale belang dat het stellen van regels voor deze onderwerpen rechtvaardigt, is vastgelegd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.
 
In het Barro worden vijftien onderwerpen beschreven zoals: kustfundament; grote rivieren; hoofdwegen en landelijke spoorwegen, primaire waterkeringen, erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde en verstedelijking in het IJsselmeer.
 
Planspecifiek
Het plangebied omvat een primaire waterkering, de Waal en een rijksbeschermd stadsgezicht, inclusief een grote hoeveelheid monumentale bouwwerken. De Waal is als vaarweg in de CEMT VIc klasse aangewezen als rijksvaarweg. In het voorliggende bestemmingsplan zijn geen nieuwe bouw- of gebruiksmogelijkheden opgenomen op de gronden direct langs de vaarweg. Daarmee is het plan passend binnen het onderwerp 'grote rivieren'. Daarnaast is, conform het gestelde in de Barro een vrijwaringszone ten behoeve van de zichtlijnen voor bemanning op schepen, toegankelijkheid van de rijksvaarweg en het uitvoeren van beheer en onderhoud opgenomen. Hierdoor wordt tevens voldaan aan het onderwerp 'rijksvaarwegen'. Zoals uit hoofdstuk 5 blijkt houdt het voorliggende bestemmingsplan voldoende rekening met de in het plangebied aanwezige ecologische hoofdstructuur. In het kader van de watertoets is reeds overleg gevoerd met het waterschap. Aangegeven is dat de bestemmingslegging van de primaire waterkering correct is uitgevoerd. Daarmee zijn de relevante onderwerpen uit het Barro verwerkt in het voorliggende bestemmingsplan.  
 
4.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking
Om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen, is in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) een ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 juridisch verankerd in het Bro. Dat betekent voor alle ruimtelijke plannen:
  1. eerst kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling; 
  2. vervolgens kijken of het bestaande stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt;
  3. mocht nieuwbouw echt nodig zijn, dan altijd zorgen voor een optimale inpassing en bereikbaarheid.
Naast de landelijke ladder voor duurzame verstedelijking heeft de provincie Gelderland in haar Omgevingsvisie (zie paragraaf 4.2) tevens een 'Gelderse variant' geïntroduceerd. Deze ladder kent de volgende 6 treden:
  1. Voorziet de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling (= initiatief) in een actuele lokale of regionale behoefte en hoe verhoudt het initiatief zich met beleidskaders en -programma's?
  2. Kan de aangetoonde behoefte in redelijkheid binnen bestaand stedelijk gebied worden opgevangen door hergebruik dan wel transformatie van gebouwen?
  3. Zo niet, kan de behoefte dan worden opgevangen door benutten van beschikbare gronden binnen het stedelijk gebied, rekening houdend met o.a. stedenbouwkundige, ecologische en sociaal-culturele kwaliteiten?
  4. Zo niet, kan de behoefte dan worden opgevangen door hergebruik of transformatie van gebouwen buiten het stedelijk gebied en zijn deze locaties passend ontsloten? Houd rekening met de ter plekke geldende gebiedskwaliteiten.
  5. Zo niet, kunnen passend ontsloten nieuwbouwlocaties die aansluiten op het stedelijk gebied in de behoefte voorzien? Houd rekening met de ter plekke geldende gebiedskwaliteiten.
  6. Zo niet, kunnen passend ontsloten nieuwbouwlocaties die niet aansluiten op het stedelijk gebied in de behoefte voorzien? Houd rekening met de ter plekke geldende gebiedskwaliteiten. 
Doordat de 'Gelderse variant' stringenter dan de ladder uit het Besluit ruimtelijke ordening wordt met de toetsing van de 'Gelderse Variant' in voldoende mate voldaan aan de verplichtingen vanuit het Bro.
 
Planspecifiek
De ladder gaat in op voorgenomen ruimtelijke ontwikkelingen. De ruimtelijke ontwikkeling in het voorliggende plan betreft de vertaling van ruimtelijke visie voor de binnenstad, zoals dat is verwoord in de "Structuurvisie Centrum Zaltbommel" en een nieuwe regeling voor het behoud en ontwikkeling van cultuurhistorische waarden. De motivaties voor de overige ruimtelijke ontwikkelingen zijn opgenomen in de bijlage van deze toelichting.
 
Ruimtelijke visie
De ruimtelijke visie komt in hoofdzaak neer op een flexibilisering van functies binnen de winkelstimuleringszone en het horecaconcentratiegebied. Deze flexibilisering is lokaal afgestemd met de Kopgroep (zie paragraaf 3.2.1). Gelet op de bestaande rechten kan geconcludeerd worden dat het totaal aan stedelijke functies niet verder zal toenemen. Zoals gemotiveerd in paragraaf 4.2.2 is deze flexibilisering ingezet om de winkelstimuleringszone verder te versterken. Enkele nieuwe functies, zoals dienstverlening en maatschappelijke voorzieningen, worden toegevoegd, waarmee de planologische randvoorwaarden worden gecreëerd voor een aantrekkelijk winkelgebied. Aanvullende nieuwbouw, alsmede grootschalige functiewijzigingen, worden niet voorzien of zijn middels de in de bijlage opgenomen ruimtelijke onderbouwing voldoende onderbouwd. Het voorliggende bestemmingsplan betreft voornamelijk bestaand stedelijk gebied. Daarmee is het voorliggende plan geheel in lijn met de beredeneerlijnen uit de twee varianten van de ladder voor duurzame verstedelijking.
 
Cultuurhistorische waarden
Als onderdeel van de regeling voor cultuurhistorische waarden worden bij karakteristieke en monumentale panden eenmalig het toevoegen van woningen toegestaan. Deze ontwikkeling sluit aan op de provinciale woonvisie, inclusief de daarbij horende behoefteramingen. Omdat het hier de toevoeging van nieuwe woningen binnen bestaande bebouwing in bestaand stedelijk gebied betreft is het voorliggende plan in lijn met de (Gelderse) ladder voor duurzame verstedelijking.  
 
4.2 Provinciaal beleid
 
4.2.1 Omgevingsvisie
De Gelderse omgevingsvisie is op 9 juli 2014 door de Provinciale Staten van Gelderland vastgesteld en vervangt het Streekplan uit 2005. De omgevingsvisie is een integrale visie, niet alleen op het gebied van de ruimtelijke ordening, maar ook voor waterkwaliteit en veiligheid, bereikbaarheid, economische ontwikkeling, natuur en milieu, inclusief de sociale gevolgen daarvan. De omgevingsvisie is de vervanger van het streekplan en enkele andere structuurvisies. Om flexibeler in te spelen op de veranderende behoeften en de regionale verschillen is de omgevingsvisie via cocreatie tot stand gekomen. 
 
De titel ‘Gelderland anders’ duidt op de wijze van tot standkoming van de visie: in cocreatie met partners. Daarnaast betekent ‘Gelderland anders’ een andere manier van sturen door de provincie. Niet vooraf vastleggen wat wel of niet mag. Maar vanuit heldere doelen over economische structuur en kwaliteit van de leefomgeving ruimte bieden voor initiatieven in een veranderende omgeving. De visie kent drie hoofdthema’s. 
  • Dynamisch duidt op economische structuurversterking, duurzaamheid, innovatie en bereikbaarheid.
  • Mooi verwijst onder meer naar de opgaven op terrein van natuur, landschap, cultuurhistorie en ruimtelijke kwaliteit.
  • Divers duidt op de regionale diversiteit en de andere wijze van werken.
Deze Omgevingsvisie is een eerste stap van de provincie om samen te werken aan ‘opgaven’ die de provincie en haar partners delen. Over wat er in Gelderland ‘te doen’ is en wat ons verbindt. Gelderland te ontwikkelen met kwaliteit. Dat betekent in veel gevallen afscheid nemen van regels en maatvoering en in plaats daarvan sturen op doelen. Dit vraagt om een deels aangepaste instrumentenkoffer, met bestaande maar ook met nieuwe instrumenten.
 
Planspecifiek
Vanuit haar verstedelijkingsbeleid zet de provincie in op krachtige en vitale steden. De steden moeten ruimte bieden aan economische ontwikkelingen en een aantrekkelijke en veilige leefomgeving ontwikkelen en behouden. Daarbij dient aandacht te zijn voor cultuurhistorische waarden en de mogelijkheden die de vrijetijdseconomie biedt. Voorliggend plan streeft dit beeld na. Ruimte wordt geboden aan ondernemers en winkelier door het opnemen van een winkelstimuleringszone en een horecaconcentratiegebied. In combinatie met de aanvullende mogelijkheden voor beroep en bedrijf aan huis (waaronder galeries en ateliers) en toeristische voorzieningen zoals bed & breakfast, zal deze bundeling van voorzieningen Zaltbommel als interessante lokale en regionale 'boodschappenstad' en toeristische bestemming versterken. Daarmee wordt tevens aangesloten bij de provinciale ambitie om stedelijkheid te bundelen en concentreren.
 
De provincie stuurt verder op versterking van steden door het gebruiken van de unieke kracht. Voor Zaltbommel zijn dat in ieder geval haar unieke cultuurhistorische waarden. Zoals uit paragraaf 3.2.2 blijkt biedt voorliggend bestemmingsplan de zekerheid dat deze waarden behouden blijven.
 
Zaltbommel ligt in de regio Rivierenland. De provincie en haar partners (maatschappelijke instellingen, gemeenten en ondernemers) richten zich op vier speerpunten: logistiek, agribusiness, vrijetijdseconomie en een vitaal platteland. Met name de pijler vrijetijdseconomie is voor voorliggend bestemmingsplan van belang.
   
Uitsnede kaartblad Natuur
 
De provincie wil de natuur van het Gelders Natuurnetwerk beschermen tegen aantasting en heeft daarom regels opgenomen in de Omgevingsverordening. Centraal staat de bescherming van de kernkwaliteiten. De kernkwaliteiten bestaan uit bestaande natuurwaarden, uit nog te ontwikkelen potentiële waarden en de omgevingscondities zoals stilte. Zoals uit hoofdstuk 5 zal blijken voorziet het voorliggende bestemmingsplan geen nieuwe ontwikkelingen in het Gelders Natuurnetwerk en de Groene ontwikkelingszone. Daarmee blijven de aanwezige kernkwaliteiten gehandhaafd.
 
Met de beantwoording van de Gelderse ladder voor duurzame verstedelijking in voorgaande paragraaf vormt de provinciale omgevingsvisie geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het voorliggende bestemmingsplan.

4.2.2 Omgevingsverordening
De Omgevingsverordening is op 9 juli 2014 door de Provinciale Staten van Gelderland vastgesteld. De regels in de Omgevingsverordening hebben betrekking op het hele provinciale grondgebied, delen of gebiedsgerichte thema's. Ruimtelijke ontwikkelingen dienen te worden afgestemd op deze verordening. De regels hebben met name betrekking op het landelijk gebied. Enkele onderwerpen die in de verordening worden geregeld zijn verstedelijking (wonen), bedrijventerreinen, glastuinbouw, waterwingebieden, Gelders natuurnetwerk en energie.
 
Planspecifiek
Het plangebied betreft bestaand stedelijk gebied. Voor deze gebieden geeft de provincie een grote mate van beleidsvrijheid aan de gemeente. Voor het plangebied zijn derhalve enkel de onderwerpen woningbouw, natuur en detailhandel van belang.
 
Woningbouw
In het voorliggende plan zijn mogelijkheden opgenomen voor woningsplitsen bij karakteristieke en monumentale panden. De Omgevingsverordening verplicht dat de mogelijk te bouwen woningen passen binnen de door Gedeputeerde Staten vastgestelde kwantitatieve opgave wonen voor de betreffende regio. In de hiernavolgende paragraaf wordt geconcludeerd dat door middel van de gestelde voorwaarden in de planregels voldaan wordt aan deze verplichting.
 
Natuur
Zoals ook uit voorgaande paragraaf blijkt is een deel van het Gelderse natuurnetwerk binnen het plangebied gesitueerd. De bestaande functies binnen het natuurnetwerk worden gehandhaafd maar niet verder uitgebreid. Daarmee is er geen sprake van areaal verlies of het in geding zijnde van de kernkwaliteiten. Het natuurnetwerk werkt in het voorliggende bestemmingsplan door middels een dubbelbestemming 'Waarde - Ecologie'.
 
Detailhandel
Het provinciaal beleid voor detailhandel is onderdeel van het verstedelijkingsbeleid. Het doel van het beleid is het behoud van een evenwichtige en toekomstbestendige detailhandelstructuur in Gelderland die bijdraagt aan de vitaliteit van steden en dorpen. De positie van de bestaande winkelgebieden staat centraal. Het vernieuwen en aanpassen van bestaande winkelgebieden aan een afnemende vraag naar winkels en nieuwe marktontwikkelingen heeft prioriteit. Aanvullende mogelijkheden voor detailhandel mogen niet leiden tot een duurzame ontwrichting van de bestaande detailhandelstructuur. De vigerende regeling voor de Gamerschestraat, Boschstraat en de Markt liet reeds, indirect of direct, detailhandel toe. Het voorliggende plan zorgt voor een flexibilisering van functies binnen de winkelstimuleringszone. Het totaal aan stedelijke functies breidt daarmee niet uit. Juist vanwege het veranderende winkellandschap is, in overleg met de lokale ondernemers, gekozen om de winkelstimuleringszone te flexibiliseren waarbij naast detailhandel ook andere publieksfuncties zoals maatschappelijke voorzieningen en dienstverlening wordt toegestaan. Dit alles heeft tot doel dat de plinten in de winkelstimuleringszone interessant en levendig blijven: een voorwaarde voor een goed functionerend winkelgebied. Overige detailhandel is specifiek bestemd en begrensd. 

4.2.3 Woonvisie Gelderland
Om ontwikkelingen op de regionale woningmarkt inzichtelijk te maken, heeft de provincie de ‘Woonvisie Gelderland’ opgesteld. Deze woonvisie bestaat uit drie delen. Het eerste deel (deel a: Woonbeleid met kwaliteit) omvat algemene beleidsvoornemens om te komen tot een woonbeleid met kwaliteit. Het tweede deel, deel b getiteld ‘Anders wonen in de regio’, is een toespitsing van het algemene deel van de woonvisie op regionaal niveau. Deel c is een regionaal afsprakenpakket over de ambities en opgave op het gebied van wonen en is vastgelegd in het Kwalitatief Woonprogramma 2010-2019 (KWP3). Het KWP is in formele zin een streekplanuitwerking.
 
Deel a: Woonbeleid met kwaliteit
De provincie Gelderland hanteert het uitgangspunt ‘De juiste woning op de juiste plaats en op de juiste tijd’. Het betekent dat niet alleen het aantal woningen dat in een gemeente wordt gebouwd van belang is. Belangrijker is het in welke kern er wanneer welk soort woning gebouwd wordt. Dit moet aansluiten op de behoefte van vooral de eigen inwoners van de gemeente. Veel inwoners willen in hun eigen kern blijven wonen. Niet alleen wordt aandacht geschonken aan nieuwbouw maar ook aan doorstroming, aanpassing en renovatie van woningen. De leefbaarheid in de (kleine) kernen vormt een belangrijk aandachtspunt.
 
Deel b: Anders wonen in de regio
Naast het algemene woonbeleid, zoals hierboven verwoord, wordt in de Woonvisie Gelderland ook gekeken naar het regionale woonbeleid. De provincie Gelderland is hierbij verdeeld in 6 regio’s. Het plangebied valt onder de regio Rivierenland. Voor regio Rivierenland gelden de volgende belangrijke beleidsopgaven:
  • de bouwproductie verhogen;
  • levensloopbestendige of direct voor ouderen geschikte woningen bouwen;
  • locaties in of nabij voorzieningencentra vrijwel uitsluitend bestemmen voor woningen, geschikt voor ouderen;
  • herstructureringslocaties nabij stedelijke centra zoveel mogelijk benutten om het aanbod aan centrum(-stedelijk) wonen te vergroten. Dit geldt met name voor Tiel, en in mindere mate ook voor Culemborg, Geldermalsen en Zaltbommel;
  • woningsplitsing en functieverandering in het buitengebied goed benutten om aan de vraag naar landelijk wonen te voldoen;
  • met name in de kleinere kernen (maar wel bij voorzieningen) meer meergezinswoningen bouwen, aangezien juist daar het woningaanbod te eenzijdig is gericht op gezinnen met kinderen;
  • beduidend minder woningen in het dure segment en beduidend meer woningen in het goedkope segment bouwen, mede door kleinere woningen te bouwen;
  • meer verscheidenheid in woningtypen creëren, mede met behulp van particulier opdrachtgeverschap. 
Deel c: Kwalitatief Woonprogramma 2010-2019
Voor het kwalitatief woonprogramma (KWP) is uitgangspunt dat in de periode 2010 tot 2020 in totaal circa 69.000 woningen netto aan de voorraad in Gelderland worden toegevoegd. Voor de regio Rivierenland is dit nader uitgewerkt in een afsprakenkader. Regio Rivierenland gaat zich richten op:
  • de verhouding huur - koop. Een aanzienlijk deel (37%) van de nieuw te bouwen woningen dienen in de huursector te vallen;
  • betaalbare woningen. Bijna de helft (46%) van de nieuw te bouwen woningen dienen in het betaalbare segment (dat zijn de goedkope huur, betaalbare huur en goedkope koop) te vallen;
  • nultredenwoningen. Driekwart (74%) van de nieuw te bouwen woningen dient geschikt te zijn of geschikt gemaakt worden, waarbij ze voldoen aan de definitie van nultredenwoning of het vergelijkbare niveau conform de regionaal bekende sterrenclassificatie;
  • totaal aantal toe te voegen woningen. In de periode 2010-2019 worden 9.800 woningen netto toegevoegd;
  • woningbouw op korte termijn. In samenspraak met de woningcorporaties wordt een lijst van uit te voeren projecten opgesteld, welke als basis zal dienen voor de minimaal te realiseren woningbouw voor de jaren 2010, 2011 en 2012. 
Planspecifiek
Het voorliggende bestemmingsplan maakt bij karakteristieke en monumentale panden eenmalig een extra woning mogelijk. Uit deel b. volgt de wens woningbouw te realiseren op locaties nabij voorzieningencentra. Bovendien ambieert deel b. het zo mogelijk benutten van mogelijkheden om het aanbod aan centrum(-stedelijk) wonen te vergroten. Dit geldt in mindere mate ook voor Zaltbommel. Deel c. van de woonvisie omvat afspraken omtrent prijsstelling van de woningen, doelgroep (nultreden) en woningcontingent. De provinciale monitoring 2013 laat zien dat de regionale doelstellingen omtrent huur - koop, prijssetting en doelgroep in redelijke mate behaald worden. De gemeenten in Rivierenland hebben het regionale contigent verdeeld per gemeente. Voor Zaltbommel is tot en met 2019 een contigent van 1230 woningen beschikbaar. Om zeker te zijn dat de extra woningen ten allen tijden binnen het contigent passen is dit als voorwaarde bij de vergunningverlening gesteld. Daarmee wordt (regionale) overcapaciteit voorkomen.
 
Zoals tevens in de 'Structuurvisie centrum Zaltbommel' aangegeven is gebleken dat het realiseren van sociale woningbouw in de historische binnenstad financieel een steeds groter knelpunt wordt. In de binnenstad is daarom weinig tot geen ruimte voor sociale woningbouw. Deze ruimte zal gevonden worden in Buitenstad. Daarmee wordt er vanuit de gemeente buiten het voorliggende bestemmingsplan wel gestuurd op doelstellingen omtrent huur - koop, prijssetting en doelgroep.
 
Bij de transformatie van solitaire functies buiten de winkelconcentratiezone en het horecaconcentratiegebied is als voorwaarde opgenomen dat de beoogde woningen passend dienen te zijn binnen de (regionale of provinciale) afspraken rondom woningbouw.
 
4.3 Gemeentelijk beleid
4.3.1 Ontwikkelingsbeeld Zaltbommel 2020
In het ontwikkelingsbeeld van de gemeente Zaltbommel zijn de belangrijkste verwachte projecten in een programma gezet. Hiermee beoogt de gemeente alle (grote) ruimtelijke ontwikkelingen tot 2020 in beeld te brengen, waardoor het mogelijk is samenhang in de verschillende ontwikkelingen te brengen. Ten aanzien van de Zaltbommelse (binnen)stad gaat de gemeente er van uit dat er geen grootschalige veranderingen zullen plaatsvinden. Het centrum krijgt de mogelijkheid om zich verder te ontwikkelen.
 
Planspecifiek
Voorliggend plan omvat geen grootschalige veranderingen. Wel wordt de ruimtelijke visie uit de gemeentelijke structuurvisie doorvertaald naar een juridisch-planologisch kader waarbinnen deze kan worden gerealiseerd. De ruimtelijke visie uit de structuurvisie gaat uit van een verder ontwikkeling van het centrum en past derhalve in het ontwikkelingsbeeld. Voorliggend bestemmingsplan maakt verder geen grootschalige veranderingen mogelijk. De ontwikkelingen benoemd in paragraaf 3.3 zijn separaat gemotiveerd.

4.3.2 Structuurvisie centrum Zaltbommel
Op 23 oktober 2008 is de 'Structuurvisie centrum Zaltbommel vastgesteld. Deze integrale visie voor het centrum van Zaltbommel is tot stand gekomen na een interactief proces met bewoners, maatschappelijke organisaties en enkele proffesionals. De Stuctuurvisie centrum is opgesteld om sturing te geven aan toekomstige ontwikkelingen in de binnenstad. De begrenzing van de binnenstad is, in tegenstelling tot voorliggend bestemmingsplan, incl. buitenstad. De stad functioneert onvoldoende als interessante stad, waar het goed wonen, werken en recreëren is. In de visie spreekt de gemeente zich uit voor een goed voorzieningenniveau in de historische binnenstad zonder daarbij de cultuurhistorische kwaliteiten geweld aan te doen.
 
Uitsnede Structuurvisiekaart centrum Zaltbommel
 
In de structuurvisie wordt gesignaleerd dat de binnenstad van Zaltbommel een 'boodschappenplus-winkelgebied' heeft. Het centrum wordt gebruikt om te winkelen en om boodschappen te doen. Boodschappenwinkels (warenhuizen, drogisterijen en supermarkten) zijn daarbij belangrijke trekkers. Het aantal vierkante meters voor deze en andere vormen van detailhandel schiet echter te kort. Te weinig uitbreidingsruimte zorgt ervoor dat winkels genoodzaakt zijn de binnenstad te verlaten. De structuurvisie streeft derhalve een kernwinkelgebied na dat groter is dan het huidige. Door een gecontroleerde verschuiving van winkels in de richting van Buitenstad, met als gevolg een verwinkeling van de Gamersestraat, wordt nieuwe ontwikkelruimte verkregen voor de winkels in de Boschstraat. De Buitenstad richt zich primair op de dagelijkse boodschappen terwijl de binnenstad zich meer richting winkelen, horeca en cultuur ontwikkelt. Deze strategie zorgt ervoor dat de Buitenstad wordt gekoppeld aan de binnenstad. Een andere koppeling wordt gevormd door het havenkwartier. Door dit kwartier verder te ontwikkelen met een nautisch thema wordt bovendien concurrentie met het kernwinkelgebied voorkomen.
 
In de structuurvisie wordt geconstateerd dat, in vergelijking tot referentiesteden, de dagelijkse sector zoals boodschappen en persoonlijke verzorging, niet zijnde een supermarkt, en de niet dagelijkse sector zoals wonen, fiets- en autoaccessoires en de doe-het-zelf branche onder vertegenwoordigd zijn. De branche mode, supermarkt en warenhuis zijn normaal tot sterk vertegenwoordigd. Het gemiddelde horecaaanbod in de binnenstad ligt beduidend lager dan gemiddeld in Nederland. Daarbij blijven met name de restaurants en drankverstrekkers achter. De structuurvisie spreekt zich verder uit voor onder andere recreatieve voorzieningen, een hotel, service bioscoop en een kulturhus in de totale binnenstad (incl. Buitenstad).
 
Twee gebieden kenmerken zich door een concentratie van horeca: de Waterstraat en de Omhoeken/Poorterij. De Waterstraat kent een zodanige concentratie van horeca dat deze in de structuurvisie wordt aangewezen als kern horecagebied. Om de buitenstad en binnenstad nog sterker te verweven en te gelijkertijd te onderscheiden van de omliggende woongebieden wordt een stadswandelpark geïntroduceerd. Onderdeel van het stadswandelpark is het verbinden van de wallen met de westzijde van de waal en een verbijzondering van de drie entrees van de binnenstad. De Omhoeken/Poorterij is aangewezen als cultuurcluster. Door de verschuiving van winkelaanbod richting Buitenstad (Gamerschestraat) kan de Boschstraat zich ook als aanloopstraat naar dit cultuurcluster ontwikkelen. Daarmee leent de Boschstraat zich voor de ontwikkeling van galeries of ateliers.
 
Om het aantrekkelijk te maken om in de historische binnenstad te verblijven, is het wenselijk om het verblijfsklimaat verder te verbeteren. Eén van de onderdelen hiervan is een autoluwer centrum. Met een goede verkeersstructuur wordt gegarandeerd dat elke plek bereikbaar is, maar wel volgens een gestructureerd routestelsel. Het instellen van een eenrichtingsstructuur voor het kernwinkelgebied biedt ruimte aan een verdere kwaliteitsimpuls aldaar.  
   
Thema's
In de structuurvisie centrum Zaltbommel is voor verschillende thema’s een programma benoemd. Dit programma bestaat uit diverse acties die uitgevoerd gaan worden. De acties uit het programma die direct of indirect van belang zijn voor het bestemmingsplan zijn hieronder opgenomen.  
 
Planspecifiek
In paragraaf 3.2 is de ruimtelijke visie van het voorliggende bestemmingsplan gegeven. Deze ruimtelijke visie is de vertaling van de in 2008 opgestelde structuurvisie. Hiernavolgend wordt puntsgewijs aangegeven hoe de in de structuurvisie opgenomen thema's zijn verwerkt in het voorliggende bestemmingsplan.
  1. Wonen en leefbaarheid
    1. Stimuleren van het wonen boven winkels | het voorliggende bestemmingsplan maakt het gebruik als woning van de bovenliggende verdiepingen mogelijk. Omwille de parkeerdruk is het bestaande aantal woningen wel gemaximaliseerd. Het verruilen van opslag voor woningen zal derhalve middels een separate ruimtelijke procedure vorm moeten krijgen. Deze procedure biedt maximaal ruimte aan maatwerk. 
    2. Faciliteren van initiatieven tot woonontwikkelingen buiten het kernwinkelgebied, behoudens het gestelde onder a., onder kwalitatieve voorwaarden (cultuurhistorie, parkeren, openheid en dergelijke) | De woonontwikkelingen zijn in hoofdstuk 3.3 beschreven. Daaruit volgt dat sommige ontwikkelingen onvoldoende concreet zijn om direct bij recht op te nemen. In een later stadium kunnen deze middels een separate ruimtelijke procedure geregeld worden. Hiertoe is in het voorliggende plan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen.
    3. Geen toename parkeerdruk in openbaar gebied | Voorliggend bestemmingsplan biedt de mogelijkheid voor functiewijziging in de winkelstimuleringszone en het horecaconcentratiegebied. Zo kan detailhandel worden getransformeerd naar dienstverlening. Het totaal aan stedelijke functies neemt echter niet toe. Daarmee wordt geen onevenredige toename van parkeerdruk in het openbaar gebied verwacht.
    4. Waar mogelijk woningen ontwikkelen voor gevarieerde doelgroepen | Het voorliggende plan maakt geen nieuwe woningbouw bij recht mogelijk. Nieuwe woningbouw zal dus altijd middels separate ruimtelijke procedures tot stand komen. Tijdens de procedures kan de gemeente hier wel op sturen.  
    5. Invoering ondergrondse afvalvoorzieningen | De bestemmingsregeling maakt ondergrondse afvalvoorzieningen mogelijk.
    6. Geen uitbreiding van luidruchtige evenementen toestaan plus handhaving van de huidige regels voor evenementen (voortzetting beleid) | De bestaande evenemententerreinen zijn binnen het voorliggende bestemmingsplan specifiek aangeduid. Enkel op deze terreinen zijn meer dan 3 evenementen per jaar toegestaan. Daarmee wordt de bestaande regeling ook planologisch verankerd.
  2. Voorzieningen
    1. Opnemen van een horeca en winkelconcentratiegebied | Het voorliggende bestemmingsplan heeft een horecaconcentratiegebied voor de Waterstraat opgenomen. In plaats van een kernwinkelgebied is gekozen voor een winkelstimuleringszone. Dit gebied sluit beter aan bij de huidige inzichten en marktontwikkelingen. Hiertoe is in hoofdstuk 3 een motivatie opgenomen.
    2. Opstellen integraal afwegingskader ten behoeve van behoud en versterking winkelfunctie van het centrum | Hoofdstuk 3 van de voorliggende toelichting voorziet in dit afwegingskader.
  3. Cultuur, recreatie en toerisme
    1. Ontwikkelen van de Bosschepoort als cultureel kloppend hart van Zaltbommel | Met het vertrek van de bibliotheek uit de binnenstad is deze ambitie vanuit de structuurvisie aan verandering onderhevig. In plaats van een cultureel kloppend hart worden mogelijkheden geboden voor een bredere ontwikkeling in de Poorterij. Daarmee wordt, in het verlengde van de structuurvisie, wel de Bosschepoort als gebied verder versterkt.
    2. Realiseren nieuwe fiets- en wandelverbindingen | Het voorliggende plan verzet zich niet tegen nieuwe fiets- en wandelverbindingen. Als gevolg van de hoge cultuurhistorische waarden van bestaande groene gebieden (uiterwaarden) is wel een omgevingsvergunning benodigd voor het aanleggen van nieuwe verhardingen.
    3. Versterking horeca-aanbod (onder meer hotel) | In het bestemmingsplan wordt gewerkt met horecacategorieën. Mogelijkheden voor nieuwe hotels worden niet bij recht gegeven. Niet overal is een hotel mogelijk of gewenst, aspecten als parkeren en mogelijke overlast spelen daarbij een grote rol. Wel biedt het voorliggende plan mogelijkheden voor kleinschalige bed&breakfastfuncties. Deze functies laten zich beter inpassen in bestaand woongebied. Wel is de voorwaarde voor een goede parkeeroplossing opgenomen.
  4. Openbare ruimte en beeldkwaliteit
    1. Inrichting openbare ruimte moet de relatie tussen binnenstad en omgeving versterken | Het bestemmingsplan maakt een herinrichting van de openbare ruimte mogelijk, mits geen cultuurhistorische waarden verloren gaan.
    2. Inrichting openbare ruimte van het kernwinkel- en kernhorecagebied mag zich onderscheiden van de overige straten in de binnenstad | zie beantwoording d.1
    3. Verbeteren straatmeubilair | zie beantwoording d.1
  5. Verkeer en parkeren 
    1. Uitbreiding van het aantal parkeerplaatsen aan de zuidkant van de binnenstad bij de Bosschepoort en aan de westkant in Buitenstad | De planvorming voor de parkeerplaatsen aan de zuidkant van de binnenstad bij de Bosschepoort is onvoldoende concreet om bij recht op te nemen. Daarom neemt het voorliggende bestemmingsplan dit plan niet mee.
    2. Realiseren van een aantrekkelijke looproute tussen parkeerplaats Buitenstad en de binnenstad | In paragraaf 3.2 is ingegaan op de wijze waarop de looproute tussen de Buitenstad en de binnenstad begeleid moet worden. Gekozen is om deze looproute aantrekkelijk te maken door het opnemen van een winkelstimuleringszone. Door de mogelijkheden van deze zone zullen in de plinten meer functies worden gerealiseerd. Onderdeel van een aantrekkelijke looproute is tevens een goede inrichting van de openbare ruimte. Zie hiervoor de beantwoording onder d.1.
    3. Wijzigen van de verkeersstructuur en beperking parkeerplaatsen Gamerschestraat en Boschstraat | Zoals ook onder d.1 gesteld verzet het voorliggende bestemmingsplan zich niet tegen een herinrichting van de openbare ruimte. Het beperken van parkeerplaatsen in de Gamerschestraat en de Boschstraat vormt een spanning tussen de reeds hoge parkeerdruk en de kwaliteiten van de binnenstad. Het reduceren van parkeerplaatsen is binnen de kaders van het bestemmingsplan wel mogelijk.
    4. Parkeerplaatsen bij Oude Wasserij en aan de Gisbert Schairtweg uitbreiden en/of aanleggen en landschappelijk inpassen | De planvorming voor de parkeerplaatsen is onvoldoende concreet om bij recht op te nemen. Afhankelijk van de definitieve planvorming biedt het bestemmingsplan wel mogelijkheden voor een landschappelijke inpassing. 
    5. Het aantal parkeerplaatsen in de binnenstad dient zoveel mogelijk gehandhaafd te worden. Bij inbreidingslocaties dient het parkeren op eigen terrein opgelost te worden, aangezien er in de openbare ruimte in de binnenstad geen ruimte voor extra parkeerplaatsen meer is | Zoals geconcludeerd onder a.1 en a.2 worden voor nieuwe inbreidingslocaties separate ruimtelijke procedures doorlopen. Tijdens deze procedures zal aangetoond moeten worden dat het inbreidingsplan niet leidt tot nieuwe knelpunten in de parkeerdruk.
    6. Toegankelijkheid voor fietsers en voetgangers verbeteren door het aanpakken van knelpunten in openbare ruimte | Zie hiervoor de beantwoording onder d.1.   
4.3.3 Welstandsnota
De gemeente Zaltbommel heeft in 2013 haar welstandsbeleid herzien. Resultaat van de herziening is de Welstandsnota 2013. Deze welstandsnota hanteert, op basis van een gebiedsindeling, verschillende beleidsniveau's. Daarnaast zijn specifieke richtlijnen voor kleinschalige bebouwing opgenomen. Aan de binnenstad is het beleidsniveau 'behoud' toegekend.
 
Uitsnede gebiedsindeling
 
De binnenstad is een cultuurhistorisch zeer waardevol gebied en beeldbepalend voor het totaalbeeld van de kern Zaltbommel. Vanwege de hoge cultuurhistorische waarde is de kern aangewezen als Rijksbeschermd stadsgezicht. Het beleid is gericht op behoud en waar nodig versterking van de bestaande kenmerken en cultuurhistorische kwaliteiten. In een dynamische omgeving als deze betekent dit dat er met zorg moet worden omgegaan met historisch gegroeide situaties. De eigen beeldaspecten van de verschillende delen van de historische kern zijn daarbij van doorslaggevend belang. De kernkwaliteiten betreffen de specifieke gebiedskenmerken, zoals de stedenbouwkundige structuur, de samenhang in de straatbeelden en per pand, de individuele herkenbaarheid van de bebouwing, de kenmerkende (historische) bebouwingskarakteristieken waaronder maatverhoudingen, bouwmassa’s, kappen, gevelindelingen, materialen, kleuren, detaillering en de (historische) inrichtingselementen van de openbare ruimte.
 
Bij ontwikkelingen in de binnenstad moet het welstandsbeleid in eerste instantie waarborgen dat de bestaande kwaliteit behouden blijft, zonder dat eigentijdse ontwikkelingen daarbij worden uitgesloten.
 
Planspecifiek
Bij de vergunningverlening van gebouwen of werkzaamheden zal aanvullend aan het bestemmingsplan tevens aan de Welstandsnota 2013 worden getoetst. Het voorliggende bestemmingsplan staat deze toetsing niet in de weg. Daarmee is de Welstandsnota 2013 complementair aan het bestemmingsplan.

4.3.4 Waal tot Waal
Er staat op en rond de vesting van Zaltbommel veel te gebeuren. Zo moet er een Buitenstad tot ontwikkeling komen en zijn er tal van andere plannen die direct of indirect aan de vesting raken. Deze toenemende druk op de vesting is aanleiding geweest voor het opstellen van een Visie Waal tot Waal. Aan de hand van deze visie kan de vesting zich in de toekomst staande houden ten opzichte van projecten die zich in de nabijheid ervan afspelen.
 
De visie is nadrukkelijk geen plan. De visie is echter wel in belangrijke mate richting gevend voor de plannen die uit visie voortvloeien. Uitgangspunt van de visie is: Respecteer de verschillende tijdslagen en behoud en herstel
deze waar mogelijk. Hierbij hoort een eenduidige groene inrichting van de bolwerken. Van het Beerebolwerk tot en met het Oranjebolwerk gaat het hierbij om het herstel van het landschapspark van de Virieu, wellicht niet letterlijk, maar in ieder geval naar de geest van het oorspronkelijke ontwerp. Bolwerk de Kat verdient het hierbij ook een groenere en meer parkachtige inrichting te krijgen, waarbij hier voor het benadrukken van het voormalige militaire karakter wordt gekozen.
Herstel van het ontbrekende water nabij de Gamerse Poort wordt essentieel geacht. Het gaat hierbij zowel om het scharnierpunt tussen binnenstad en toekomstige buitenstad als om de continuïteit van de vesting, die hier in het geding is.
 
Planspecifiek
Onderhavig bestemmingsplan is conserverend van aard en maakt geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk welke afbreuk doen van de waarden zoals toegekend in de visie Waal tot Waal aan de vesting. Door de algemene regeling met betrekking tot het beschermd stadsgezicht en het positief bestemmen van specieke elementen in het gebied, zoals stadsmuren, tuinmuren en cultuurhistorisch bouwelementen draagt dit bestemmingsplan bij aan het beleid zoals verwoord in de visie.
5 Haalbaarheid
  
5.1 Inleidend
De uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan moet ingevolge de Wet ruimtelijke ordening (Wro) aangetoond worden (artikel 3.1 lid 3 van de Wro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, ect.) als ook de economische uitvoerbaarheid van het plan. Zoals uit hoofdstuk 3 is gebleken is het voorliggende bestemmingsplan overwegend conserverend van aard. Derhalve is in veel gevallen geen nader onderzoek noodzakelijk.
 
Als gevolg van enkele particuliere initiatieven en als gevolg van de ambities gesteld in de gemeentelijke structuurvisie voorziet het voorliggende bestemmingsplan in enkele wijzigingen ten opzichte van het huidige planologische regime. Waar de wijzigingen het directe gevolg zijn van particuliere initiatieven zijn in de bijlagen van het bestemmingsplan separate ruimtelijke onderbouwingen of motivaties opgenomen. 
 
Het is om deze reden dat in hoofdstuk 5 enkel wordt ingegaan op de uitvoerbaarheid van het overwegend conserverend bestemmen en de enkele wijzigingen als gevolg van de ambities van de structuurvisie (winkelstimuleringszone en horecaconcentratiegebied).
5.2 Milieueffectrapportage
De milieueffectrapportage (m.e.r.) is een hulpmiddel om bij diverse procedures het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming te geven. Een m.e.r. is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. De m.e.r. is wettelijk verankerd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer. Naast de Wet milieubeheer is het Besluit m.e.r. belangrijk om te kunnen bepalen of bij de voorbereiding van een plan of een besluit de m.e.r.-procedure moet worden doorlopen. Bij toetsing aan het Besluit m.e.r. zijn er vijf mogelijkheden: 
  1. het plan of besluit is direct m.e.r.-plichtig;
  2. het plan of besluit bevat activiteiten uit kolom 1 van onderdeel D, en ligt boven de (indicatieve) drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D. Het besluit moet eerst worden beoordeeld om na te gaan of er sprake is van m.e.r.-plicht: het besluit is dan m.e.r.-beoordelingsplichtig. Voor een plan in kolom 3 ‘plannen’ geldt geen m.e.r-beoordelingsplicht, maar direct een (plan-)m.e.r.-plicht;
  3. het plan of besluit bevat wel de activiteiten uit kolom 1, maar ligt beneden de drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D: er dient in overleg met de aanvrager van het bijbehorende plan of besluit beoordeeld te worden of er aanleiding is voor het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling (als sprake is van een besluit) of het direct uitvoeren van een m.e.r. (als sprake is van een plan). Deze keuze wordt uiteindelijk in het bijbehorende plan of besluit gemotiveerd;
  4. de activiteit(en) of het betreffende plan en/of besluit worden niet genoemd in het Besluit m.e.r.: er geldt geen m.e.r.-(beoordelings)plicht;
  5. aan de hand van een passende beoordeling in het kader van de Natuurbeschermingswet 1998 kan geconcludeerd worden dat het plan mogelijk m.e.r.-plichtig is.
Planspecifiek
Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de bestemmingswijziging en gebruiksverbreding bij enkele gronden. Uit toetsing aan het Besluit m.e.r. volgt dat het besluit tot vaststelling van voorliggend bestemmingsplan valt onder mogelijkheid c. Het besluit bevat namelijk wel een activiteit uit kolom 1 (namelijk de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen (D11), maar er wordt niet voldaan aan de gegeven drempelwaarde van respectievelijk 2000 of meer woningen of een aaneengeslotengebied van 100 hectare of meer. Omdat het in onderhavig plan gaat om slechts geen tot zeer beperkte toevoegingen ten opzichte van de drempelwaarden kan afgezien worden van een m.e.r.-beoordeling en kan worden volstaan met een vormvrije m.e.r. beoordeling. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:
  1. belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk;
  2. belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet toch een m.e.r.-beoor­de­ling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor m.e.r.
De vormvrije m.e.r.-beoordeling wordt gevormd door de hiernavolgende paragraven. Daarin worden geen belangrijke nadelige milieugevolgen gesignaleerd. Deze gevolgen kunnen derhalve worden uitgesloten waardoor een nadere m.e.r.-beoordeling niet noodzakelijk is.
5.3 Milieu
 
5.3.1 Bedrijvigheid
Het aspect bedrijven en milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven kunnen hebben op hun omgeving. Deze invloed is afhankelijk van de afstand tussen een gevoelige bestemming en de bedrijvigheid. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.
 
Bij een ruimtelijke ontwikkeling kan sprake zijn van reeds aanwezige bedrijvigheid en van nieuwe bedrijvigheid. Milieuzonering zorgt er voor dat nieuwe bedrijven een juiste plek in de nabijheid van de gevoelige functie krijgen en dat de (nieuwe) gevoelige functie op een verantwoorde afstand van bedrijven komen te staan. Doel hiervan is het waarborgen van de veiligheid en het garanderen van de continuïteit van de bedrijven als ook een goed klimaat voor de gevoelige functie.
 
Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie zoals: geluid, geur, gevaar en stof. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend. De 'Vereniging van Nederlandse Gemeenten' (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. In deze publicatie is een lijst opgenomen, met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Indien van deze richtafstanden afgeweken wordt dient een nadere motivatie gegeven te worden waarom dat wordt gedaan.
 
Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'. Het scheiden van milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen dient twee doelen:
  • het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij gevoelige bestemmingen;
  • het bieden van voldoende zekerheid aan de milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld bedrijven) zodat zij de activiteiten duurzaam, en binnen aanvaardbare voorwaarden, kunnen uitoefenen.
Planspecifiek
Voorliggend bestemmingsplan biedt ruimte aan woningen en bedrijven. Veel van deze bedrijven, zoals kantoren, maatschappelijke voorzieningen en winkels (detailhandel) vallen binnen de VNG publicatie in categorie 1 en 2. Omdat het hier gaat om bestaande rechten en bestaande situaties heeft de afweging of de functie passend is binnen een woongebied reeds in het verleden plaats gevonden. Het bestemmingsplan biedt wel nieuwe ontwikkelingsruimte in de winkelstimuleringszone en het horecaconcentratiegebied (Gamerschestraat, Marktstraat, Boschstraat en Waterstraat). Ruimte wordt hier geboden aan restaurant, café's, cafetaria's, winkels, kantoren, dienstverlening, publiekverzorgende ambacht en muziekcafé's. Op de muziekcafé's na vallen al deze bedrijven binnen de VNG publicatie in categorie 1. Omdat de Gamerschestraat, Marktstraat, Boschstraat en Waterstraat aan te merken zijn als gemengd gebied kennen categorie 1 bedrijven hier een richtafstand van 0 meter tot woningen. Daarmee zijn de nieuwe bedrijven inpasbaar met woningen.
 
Muziekcafé's vallen binnen de VNG publicatie in categorie 2. Voorliggend bestemmingsplan maakt nieuwvesting, na het doorlopen van een procedure, enkel mogelijk op de Markt en de Waterstraat. Het is derhalve mogelijk dat binnen de richtafstand van 10 meter woningen zijn gesitueerd.  Op basis van het Activiteitenbesluit Milieubeheer worden de woningen binnen (en buiten) deze afstand beschermd tegen overlast.

5.3.2 Luchtkwaliteit
In de Wet Milieubeheer gaat paragraaf 5.2 over luchtkwaliteit. Deze paragraaf vervangt het Besluit Luchtkwaliteit 2005 en staat ook wel bekend als de ‘Wet luchtkwaliteit’. De Wet luchtkwaliteit introduceert het onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).
 
Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in een de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen’ (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 procent bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof en stikstofdioxide (1,2 microgram per m3) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 procent bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een woonwijk van minder dan 1.500 huizen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit. Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de Regeling 'niet in betekenende mate bijdragen'.
 
Een belangrijk onderdeel voor de verbetering van de luchtkwaliteit is het Nationale Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Binnen dit NSL, dat sinds 1 augustus 2009 in werking is, werken het Rijk, de provincies en gemeenten samen om de Europese eisen voor luchtkwaliteit te realiseren.
 
Besluit gevoelige bestemmingen
Op 16 januari 2009 is het Besluit gevoelige bestemmingen in werking getreden. Het Besluit gevoelige bestemmingen is gebaseerd op artikel 5.16a van de Wet milieubeheer. Met het Besluit wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' in de nabijheid van provinciale- en rijkswegen beperkt. Dit heeft consequenties voor de ruimtelijke ordening.
Het Besluit is gericht op bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2), in het bijzonder kinderen, ouderen en zieken. Indien een project betrekking heeft op een gevoelige bestemming en geheel of gedeeltelijk is gelegen op een afstand van 300 meter aan weerszijden van rijkswegen en 50 meter langs provinciale wegen (gemeten vanaf de rand van de weg) mag het totaal aantal mensen dat hoort bij een gevoelige bestemming niet toenemen als overschrijding van de grenswaarden voor PM10 of NO2 dreigt/plaatsvindt.
 
De volgende gebouwen met de bijbehorende terreinen zijn aangemerkt als gevoelige bestemming:
  • scholen;
  • kinderdagverblijven;
  • verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen.
Het gaat hierbij niet om bestemmingen in de meest enge zin van het woord, maar om alle vergelijkbare functies, ongeacht de exacte aanduiding ervan in bestemmingsplannen en andere besluiten.
 
In het kader van het opstellen van een bestemmingsplan moeten er twee aspecten in beeld gebracht worden. Ten eerste of de luchtkwaliteit de nieuwe functie toelaat. Ten tweede moet bekeken worden of het plan de luchtkwaliteit ‘niet in betekenende mate’ verslechtert. Indien het plan wel ‘in betekenende mate’ bijdraagt aan verslechtering van de luchtkwaliteit, is het van belang om te toetsen of de grenswaarden niet overschreden worden. Indien geen overschrijding van de grenswaarden plaatsvindt, kan het plan alsnog gerealiseerd worden.
 
Planspecifiek
In voorliggend bestemmingsplan worden, bij recht, geen nieuwe gevoelige bestemmingen mogelijk gemaakt. De toets of een nieuwe functie inpasbaar is zal plaats vinden indien hiervoor een afzonderlijke procedure doorlopen wordt. In zijn algemeenheid kan wel gesteld worden dat de huidige luchtkwaliteit niet van dien aard is dat vestiging van nieuwe gevoelige functies op voorhand uit te sluiten is.

5.3.3 Externe veiligheid
Externe veiligheid richt zich op het beheersen van activiteiten die een risico voor de omgeving kunnen opleveren, zoals bij de productie, de opslag en het transport van gevaarlijke stoffen. Bij de herinrichting van een gebied bepalen deze risico's mede de ruimtelijke mogelijkheden.
 
Onderzocht dient te worden in hoeverre er sprake is van aanwezigheid van risicovolle activiteiten in de nabijheid van het plangebied. Dat kan zowel inrichtingen als transporten betreffen. Voor zover van toepassing dient van die activiteit het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR) te worden bepaald en eventueel de toename hiervan. Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. De normstelling heeft de status van een grenswaarde die niet mag worden overschreden. Voor bestaande situaties wordt het niveau van 10-5 per jaar als grenswaarde gehanteerd, 10-6 per jaar geldt als richtwaarde. Voor nieuwe situaties geldt een grenswaarde van 10-6 per jaar. Een richtwaarde is daarbij niet van toepassing. Het GR kan worden beschouwd als de maat van maatschappelijke ontwrichting in geval van calamiteit (en drukt dus de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een calamiteit). De normstelling heeft de status van een oriënterende waarde. Deze waarde is geen vastgestelde wettelijke norm. Desondanks hebben overheden en betrokken private instellingen een inspanningsverplichting om te voldoen aan deze oriënterende waarde en dient een toename van het GR bestuurlijk te zijn verantwoord.
 
Wet- en regelgeving voor het aspect externe veiligheid laat zich opdelen in inrichtingen (Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen en Regeling Externe Veiligheid Inrichtingen), vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen (Besluit externe veiligheid buisleidingen, Regeling externe veiligheid buisleidingen en Structuurvisie Buisleidingen 2012-2035) en tot slot het vervoer van gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor (Wet Vervoer Gevaarlijke Stoffen, Nota Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen en Circulaire Rnvgs). In verband met de ontwikkeling van het Basisnet wordt naar verwachting op korte termijn het Besluit transportroutes externe veiligheid van kracht. Vanuit het Btev moet een basisveiligheidsniveau rond transportassen (plaatsgebonden risico) opgenomen worden en moet een transparante afweging van het groepsrisico worden gewaarborgd. De Wet Basisnet, het Btev en de ontwerp regeling Basisnet zijn reeds gepubliceerd maar nog niet in werking getreden. Vooruitlopend op de inwerkingtreding zijn de Basisnetten Weg en Water al als bijlage bij de circulaire Rnvgs opgenomen.
 
Planspecifiek
Op basis van de risicokaart is onderzocht welke risicobronnen relevant zijn voor het plangebied. Hiernavolgende afbeelding toont alle aanwezige risico’s.
 
Bewerkte uitsnede risicokaart
 
In het onderzoek Externe Veiligheid (zie bijlage) wordt geconcludeerd dat van de hiervoor afgebeelde risico’s enkel de Waal, Hogedruk aardgastransportleiding W-531-02, Rijksweg A2 en het Gasdrukregel- en meetstation relevant zijn. Ten aanzien van het plaatsgebonden risico wordt geconcludeerd dat deze geen belemmering vormt voor het bestemmingsplan. 
 
Het groepsrisico van de A2 ligt tussen de 0.1 en 1 keer de oriëntatiewaarde en het groepsrisico van de Waal is kleiner dan 0.1 keer de oriëntatiewaarde. Tevens neemt het groepsrisico niet toe ten gevolge van het plan. Voor het gasdrukregel- en meetstation geldt geen groepsrisico toetsing. Het groepsrisico van de aardgastransportleiding dient beperkt verantwoord te worden. Voor de Waal en de A2 geldt dat in de verantwoording van het groepsrisico alleen ingegaan moet worden op de mogelijkheden voor rampenbestrijding en zelfredzaamheid.
 
In de verantwoording groepsrisico (zie bijlage) wordt nader ingegaan op het groepsrisico. Gesteld wordt dat het groepsrisico niet toe neemt ten gevolge van het plan.Binnen het invloedsgebied van de aardgastransportleiding zijn een aantal woningen aanwezig, het gaat om 36 personen. Het plangebied maakt geen (beperkt) kwetsbare objecten mogelijk binnen het invloedsgebied van de aardgastransportleiding.
 
Aangezien het bestemmingsplan geen (beperkt) kwetsbare objecten mogelijk maakt binnen het invloedsgebied van de aardgastransportleiding en daarmee ook niet bijdraagt aan de hoogte van het groepsrisico, hoeft er voor de aardgastransportleiding niet verder ingegaan te worden op de mogelijkheden van zelfredzaamheid en rampenbestrijding.
5.3.4 Bodem
In het kader van een bestemmingsplan moet aangetoond worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. Dit is geregeld in de Wet Bodembescherming. Ontwikkelingen kunnen pas plaatsvinden als de bodem waarop deze ontwikkelingen plaatsvinden geschikt is of geschikt is gemaakt voor het beoogde doel.
 
Bij herinrichtingssituaties is doorgaans een bodemonderzoek noodzakelijk in het kader van de Woningwet. Bij een bestemmingswijziging is een bodemonderzoek slechts noodzakelijk, indien de bestemmingswijziging tevens een wijziging naar een strenger bodemgebruik inhoudt. Bij een bestemmingswijziging die een gelijkblijvend of minder streng bodemgebruik oplevert, is de bodemkwaliteit in het kader van de bestemmingswijziging niet relevant en is bodemonderzoek niet noodzakelijk.
Voor bodemgebruik wordt uitgegaan van acht verschillende bodemfuncties:
  1. landbouw;
  2. moestuin/volkstuin;
  3. wonen met tuin;
  4. kinderspeelplaatsen;
  5. natuurgebieden;
  6. groen met natuurwaarden;
  7. industrie en ander groen;
  8. bebouwing en infrastructuur.
In het kader van de Wet bodembescherming worden de acht bodemfuncties in het Besluit Bodemkwaliteit onderscheiden in drie bodemklassen:
  • klasse landbouw en natuur (1,  2 en 5);
  • klasse wonen (3, 4 en 6);
  • klasse industrie/bedrijven (7 en 8).
Wanneer onderzoek noodzakelijk is wordt in eerste instantie volstaan met een historisch vooronderzoek. De NVN-5725 (Bodem - Leidraad voor het uitvoeren van vooronderzoek bij verkennend, oriënterend en nader onderzoek) van het Nederlands Normalisatie Instituut (NNI) vormt de leidraad voor het historisch onderzoek. Wanneer uit het vooronderzoek blijkt dat op grond van de resultaten een verontreiniging te verwachten is, dient een verkennend bodemonderzoek conform de NEN 5740 (Bodem - Landbodem - Strategie voor het uitvoeren van verkennend bodemonderzoek - Onderzoek naar de milieuhygiënische kwaliteit van bodem en grond) van het NNI te worden uitgevoerd.
 
Planspecifiek
Binnen het plangebied worden geen gebruikswijzigingen voorzien die uitgaan van een andere bodemklasse. Het toevoegen van woningen (strikte klasse) is enkel mogelijk na een separate ruimtelijke procedure waarbij de afwijkingsbevoegdheid bij monumenten de lichtste procedure is. Bij de afwijkingsbevoegdheid is het mogelijk woningen toe te voegen indien de bodemkwaliteit deze woning toelaat en de belangen van derden niet worden belemmert. Bij de overige procedures is in het kader van een goede ruimtelijke ordening en onder meer de Wet Bodembescherming een afweging in de milieuhygiënische haalbaarheid verplicht. Een onderzoek naar de bodemgesteldheid in het kader van voorliggend bestemmingsplan is derhalve niet noodzakelijk.

5.3.5 Geluid
De mate waarin het geluid, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd (artikel 1 Wgh):
  • woningen;
  • geluidsgevoelige terreinen (terreinen die behoren bij andere gezondheidszorggebouwen dan categorale en academische ziekenhuizen, verpleeghuizen, woonwagenstandplaatsen);
  • andere geluidsgevoelige gebouwen, waaronder onderwijsgebouwen, ziekenhuizen en verpleeghuizen, andere gezondheidszorggebouwen dan ziekenhuizen en verpleeghuizen die zijn aangegeven in artikel 1.2 van het Besluit geluidhinder (Bgh):
    • verzorgingstehuizen;
    • psychiatrische inrichtingen;
    • medisch centra;
    • poliklinieken;
    • medische kleuterdagverblijven.
Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Verder gaat deze wet onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen en geluidbelastingkaarten en actieplannen.
 
Planspecifiek
Voorliggend bestemmingsplan biedt geen nieuwe mogelijkheden geboden voor industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Het is mogelijk om, middels afwijking, nieuwe woningen te realiseren. Deze nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen zijn allen binnen de binnenstad gesitueerd. Het snelheidsregime is daar zodanig dat niet getoetst hoeft te worden aan wegverkeerslawaai. Spoorweglawaai is niet aan de orde. Zoals uit paragraaf 5.3.1 blijkt zijn alleen bedrijven categorie 1 en 2 binnen het plangebied toegestaan en aanwezig. Deze bedrijven laten woningbouw in de directe omgeving toe. Daarmee vormt industrielawaai geen belemmering.
 
Voorliggend bestemmingsplan maakt wel terrassen mogelijk binnen de gehele verkeersbestemming. In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient een afweging plaats te vinden of het terras niet strijdig is aan een goed woonklimaat bij omliggende woningen. Deze afweging wordt bij de gemeente Zaltbommel in het kader van de terrasvergunning gemaakt en behoeft dus niet al in het planologische traject plaats te vinden.
5.4 Flora- en Fauna
Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Gebiedsbescherming kan volgen uit de aanwijzing van een gebied. Wat betreft soortenbescherming is de Flora- en Faunawet van toepassing. Hier wordt onder andere de bescherming van plant- en diersoorten geregeld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige natuurwaarden. Indien hiervan sprake is, moet ontheffing of vrijstelling worden aangevraagd.
 
5.4.1 Gebiedsbescherming
De Natuurbeschermingswet richt zich op de bescherming van gebieden. In de Natuurbeschermingswet zijn de volgende gronden aangewezen en beschermd:
  • Natura 2000-gebieden (Habitat- en Vogelrichtlijngebieden);
  • beschermde Natuurmonumenten;
  • wetlands.
Naast deze drie soorten gebieden is de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) in het kader van de gebiedsbescherming van belang. De EHS is een samenhangend netwerk van belangrijke natuurgebieden in Nederland en omvat bestaande natuurgebieden, nieuwe natuurgebieden en ecologische verbindingszones. De EHS draagt bij aan het bereiken van de hoofddoelstelling van het Nederlandse natuurbeleid, namelijk: 'Natuur en landschap behouden, versterken en ontwikkelen, als bijdrage aan een leefbaar Nederland en een duurzame samenleving'. Hiertoe zijn de volgende uitgangspunten van belang: 
  • vergroten: het areaal natuur uitbreiden en zorgen voor grotere aaneengesloten gebieden;
  • verbinden: natuurgebieden zoveel mogelijk met elkaar verbinden;
  • verbeteren: de omgeving zo beïnvloeden dat in natuurgebieden een zo hoog mogelijke natuurkwaliteit haalbaar is.
Planspecifiek
In de directe omgeving van het plangebied is het Natura 2000 gebied "Rijntakken" gelegen. Voorts zijn binnen het plangebied de uiterwaarden aangewezen als EHS (of Gelders Natuurnetwerk). Hiernavolgende afbeelding toont de ligging van deze natuurgebieden.
 
Natuurgebieden in en rond plangebied
 
Het voorliggende bestemmingsplan heeft voor de gronden aangewezen als EHS een dubbelbestemming opgenomen. Deze dubbelbestemming beschermd de aldaar voorkomende natuurwaarden. Op deze gronden worden geen nieuwe gebruiksmogelijkheden gegeven. Daarmee wordt de EHS (of Gelders Natuurnetwerk) beschermd. Anders dan de EHS kennen Natura-2000 gebieden een externe werking. Bij gebruikswijzigingen buiten deze gebieden moet beoordeeld worden of deze van invloed zijn op de aldaar aanwezige natuurwaarden. Voorliggend plan is een conserverend plan waarbij slechts beperkt ruimte wordt gegeven aan nieuwe ontwikkelingen. Deze ontwikkelingen beperken zich tot de winkelstimuleringszone en het horecaconcentratiegebied. Aangezien het totaal aan stedelijke functies niet toeneemt zal het aantal verkeersbewegingen ook niet verder toenemen, zie paragraaf 5.8. Verder maakt het voorliggende plan bij recht geen nieuwe woningen in die aantallen mogelijk dat hiervoor een stikstofdepositieberekening uitgevoerd moet worden. Daarmee worden gevolgen op het nabijgelegen Natura2000-gebied uitgesloten.

5.4.2 Soortenbescherming
De Flora- en faunawet regelt de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dier- en plantensoorten. Naast een aantal in de wet (en daarop gebaseerde besluiten) vermelde specifieke mogelijkheden om ontheffing te verlenen van in de wet genoemde verboden, geeft de wet een algemene ontheffingsbevoegdheid aan de minister van LNV (artikel 75, lid 3). Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden.
 
Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menig soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.
 
Planspecifiek
Voorliggend bestemmingsplan omvat geen concrete ontwikkelingen of aanleidingen om te veronderstellen dat beschermde soorten flora en fauna in het geding zijn.
5.5 Cultuurhistorie
Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie. 
 
Planspecifiek
In hoofdstuk 2 en 3 is aangegeven welke cultuurhistorische waarden binnen het plangebied aanwezig zijn en hoe hier mee omgegaan is.
5.6 Archeologie
In 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Deze bescherming is in Nederland wettelijk verankerd in de Monumentenwet en de Wet op Archeologie en Monumentenzorg (Wamz). Op basis van deze wetten zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken. Dat melden dient terstond te gebeuren. In het kader van een goede ruimtelijke ordening in relatie tot de Monumentenwet kan vooronderzoek naar mogelijke waarden nodig zijn zodat waar nodig die waarden veiliggesteld kunnen worden en/of het initiatief aangepast kan worden.
 
Planspecifiek
De gemeenteraad van Zaltbommel heeft in zijn vergadering van 7 juli 2011 beleid vastgesteld hoe het aan die wettelijke verplichtingen invulling wenst te geven. Daarvoor zijn onder andere verschillende archeologische (beleids)kaarten vastgesteld. Daarnaast zijn vrijstellingsgrenzen vastgesteld die aangeven of in een specifiek geval (aanvullend) archeologisch onderzoek noodzakelijk is als de bodem bij een bepaalde (bouw)activiteit wordt verstoord. Hiernavolgend is een uitsnede uit de beleidskaart opgenomen. Daaruit volgt dat binnen het plangebied drie verschillende beschermingsregimes voor de archeologie van kracht zijn. Deze regimes zijn doorvertaald naar de planregels.
 
Uitsnede beleidskaart archeologie
  
5.7 Water
Het aspect water is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.d.) voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.
  
5.7.1 Generiek beleid
Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.
 
Waterbeleid voor de 21e eeuw
De Commissie Waterbeheer 21ste eeuw heeft in augustus 2000 advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport ‘Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21ste eeuw’ (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:
  • vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Vervolgens wordt zo nodig het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen te weinig opleveren wordt het water afgevoerd.
  • schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan het bod.
Waterwet
Centraal in de Waterwet staat een integraal waterbeheer op basis van de ‘watersysteembenadering’. Deze benadering gaat uit van het geheel van relaties binnen watersystemen. Denk hierbij aan de relaties tussen waterkwaliteit, -kwantiteit, oppervlakte- en grondwater, maar ook aan de samenhang tussen water, grondgebruik en watergebruikers.
Het doel van de waterwet is het integreren van acht bestaande wetten voor waterbeheer. Door middel van één watervergunning regelt de wet het beheer van oppervlaktewater en grondwater en de juridische implementatie van Europese richtlijnen, waaronder de Kaderrichtlijn Water. Via de Waterwet gelden verschillende algemene regels. Niet alles is onder algemene regels te vangen en daarom is er de integrale watervergunning. In de integrale watervergunning gaan zes vergunningen uit eerdere wetten (inclusief keurvergunning) op in één aparte watervergunning.
 
Nationaal Waterplan
Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Het Nationaal Waterplan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2009 - 2015 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2009-2015 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten. 

5.7.2 Beleid Waterschap Rivierenland
Voor de periode 2010-2015 heeft het Waterschap Rivierenland een waterbeheerplan opgesteld. Dit plan is op 30 oktober 2009 vastgesteld door het Algemeen Bestuur van het waterschap. Het plan gaat over het waterbeheer in het hele rivierengebied en omvat alle watertaken van het waterschap: waterkwantiteit, waterkwaliteit, waterkering en waterketen.
 
Het nieuwe waterbeheerplan bouwt vooral voort op het bestaande beleid uit de voorgaande waterbeheerplannen. Het Waterbeheerplan 2010-2015 heeft een integraal en strategisch karakter. De koers voor de komende zes jaren is in het plan vastgelegd.
 
De opgaven waar het waterschap voor staat, zijn groot. Het waterschap wil het beheergebied in 2015 klimaatbestendig hebben op basis van de huidige klimaatscenario’s. De primaire waterkeringen zijn dan op orde, dat wil zeggen dat ze voldoen aan de dan geldende normen. En het bergend vermogen van watersysteem in het landelijk gebied is zodanig vergroot, dat slechts bij zeer uitzonderlijke regenval wateroverlast optreedt. Daarnaast stellen we ons tot doel dat in 2027 de KRW-doelstellingen voor de waterkwaliteit worden gehaald. Hiervoor is het nodig in de periode 2010 tot en met 2015 een groot aantal maatregelen te treffen om vooral de ecologische waterkwaliteit te verbeteren.
 
Ook het stedelijk gebied zal klimaatbestendig moeten worden gemaakt. Samen met de gemeenten gaat het waterschap in de planperiode verder op de ingeslagen weg om het waterbergend vermogen van stedelijk water te vergroten en de waterkwaliteit te verbeteren. Daarnaast geeft het waterschap met de gemeenten verder vorm aan de samenwerking in de afvalwaterketen. Tenslotte wil het waterschap de watercondities voor de natte natuur, zoals Natura-2000 gebieden en verdroogde gebieden, verbeteren en de waterkwaliteit in wateren met aquatische natuurwaarden beschermen en waar mogelijk verbeteren. Het waterschap vindt het belangrijk dat het waterbeheerplan niet alleen betrekking heeft op de ontwikkeling van nieuwe waterpartijen en waterkeringen, maar dat het ook gaat over de wijze waarop het beheer en onderhoud plaatsvindt. Bijvoorbeeld over peilbeheer, natuurvriendelijk onderhoud en energiebewust beheer.
5.7.3 Watertoets
De ‘watertoets’ is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder met elkaar in gesprek brengt in een zo vroeg mogelijk stadium. In de waterparagraaf worden de watertoets en de uitkomsten van een eventueel overleg opgenomen.
 
Planspecifiek
Voorliggend bestemmingsplan heeft een conserverend karakter. Alle watergangen en waterpartijen worden positief bestemd. Met voorliggend bestemmingsplan worden, los van de ruimtelijke ontwikkelingen zoals onderbouwd in de bijlage, geen ontwikkelingen mogelijk gemaakt die van invloed kunnen zijn op de waterhuishouding of strijdig zijn met het beleid van de waterbeheerders. In de ruimtelijke onderbouwingen van de ontwikkelingen die wel van invloed zijn op de waterhuishouding zijn, indien noodzakelijk, aparte watertoetsen opgenomen.
 
Ingevolge het nationale beleid (Barro) wordt tevens voorzien in vrijwaringzones ten einde de doorvaart en veiligheid van de Waal als vaarweg te borgen.  
5.8 Verkeer en parkeren
Onderdeel van een goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuwe project op de verkeersstructuur en het parkeren in en rondom het plangebied.
 
Planspecifiek
Het voorliggende plan heeft betrekking op bestaand stedelijk gebied. Zoals gemotiveerd in paragraven 4.1.3 en 4.2 wordt het totaal van stedelijke functies niet verder uitgebreid. Daarmee is ook geen onevenredige toename van verkeersbewegingen of parkeerdruk te verwachten. Het voorliggende bestemmingsplan biedt, middels afwijking of wijziging, wel mogelijkheden voor nieuwe functies. In de voorwaarde voor de afwijking of wijziging is het aspect 'verkeer en parkeren' zodanig opgenomen dat daarmee nieuwe knelpunten worden voorkomen.
6 Juridische aspecten
 
6.1 Inleidend
In dit hoofdstuk is beschreven hoe het beleid en de planuitgangspunten zijn vertaald naar regels; er wordt een toelichting gegeven op het juridische systeem en op alle afzonderlijke bestemmingen.
  
6.2 Planmethodiek
Voor dit bestemmingsplan is uitgegaan van een consoliderende regeling. In overwegende mate is getracht bestaand gebruik en bestaande rechten zoveel als mogelijk opnieuw op te nemen. Voorgaande laat onverlet dat als gevolg van een 'goede ruimtelijke ordening' wel opnieuw afgewogen is of bestaande rechten ook heden ten dage nog ingepast kunnen worden.
 
De verschillende enkelbestemmingen zijn zoveel als mogelijk uniform opgebouwd. Op deze wijze laten de verschillende bestemmingen zich zoveel als mogelijk gelijk lezen. In specifieke gevallen zijn hierop uitzonderingen gemaakt. Deze uitzonderingen komen in hoofdzaak voort uit specifieke bepalingen welke nu voor deze verschillende gebieden of panden gelden. Veelal is gebruik gemaakt van een nadere aanduiding om dit te tonen.
 
De regeling welke opgenomen dient te worden als gevolg van de aanwijzing als beschermd stadsgezicht is ondergebracht in één dubbelbestemming. Op deze wijze is eenvoudig na te lezen welke 'beperkingen' er gelden als gevolg van deze aanwijzing. Met de regeling kunnen de waardevolle elementen van het beschermd stadsgezicht, zoals beschreven in het aanwijzigingsbesluit, geborgd en waar mogelijk versterkt worden.
6.3 Regels
 De planregels zijn, conform het SVBP 2012, opgedeeld in vier hoofdstukken. In hoofdstuk 1 zijn de begrippen en de wijze van meten opgenomen. Begrippen zijn alleen opgenomen indien er vanuit de bestemmingsregeling aanleiding is deze begrippen nader te duiden. In de regels zullen ook begrippen voorkomen welke in artikel 1 niet nader geduid zijn. Hiervoor geldt dat het normale spraakgebruik leidend is voor de uitleg van deze begrippen indien hierover een discussie of verschil van inzicht bestaat.
 
In artikel 2 is de wijze van meten opgenomen. In dit artikel is terug te lezen hoe de maatvoeringen zoals deze opgenomen zijn in de hoofdstukken 2 en 3 van de planregels gemeten dienen te worden.
 
In hoofdstuk 2 zijn de enkel- en dubbelbestemmingen opgenomen. De enkelbestemmingen zijn op de verbeelding weergeven met een specifieke voorgeschreven kleur. De dubbelbestemmingen zijn op de verbeelding weergegeven met een arcering. Voor de dubbel bestemmingen geldt dat deze gelden naast de enkelbestemmingen. Hierbij is de vuistregel dat de dubbelbestemming voor gaat op de enkelbestemming.
 
In de navolgende alinea's worden de specifieke bestemmingen toegelicht. Hierbij worden niet alle bestemmingen uitputtend behandeld. Alleen indien binnen een bepaalde enkel bestemming een regeling is opgenomen welke om een nadere toelichting vraagt wordt dit hieronder beschreven.
 
Bedrijf
De bestemming is opgenomen voor de bedrijven zoals deze voorkomen binnen het plangebied. Hierbij geldt dat alleen de begane grond bestemd is voor een bedrijf en de bovenliggende bouwlagen voor het bestaand aantal woningen. In de nadere detailering van de bestemmingsomschrijving is opgenomen dat uitsluitend bedrijven zijn toegestaan in ten hoogte de bedrijfscategorie 2, zoals opgenomen in de bedrijvenlijst. Deze bedrijvenlijst is ontleent aan de VNG uitgave Bedrijven en milieuzonering.  Specifiek moet opgemerkt worden dat niet alle functies zoals deze in de lijst voorkomen aan te merken zijn als 'bedrijf'. Wat verstaan wordt onder 'bedrijf' is bepaald in artikel 1 van de regels.
 
Centrum 1, 2 en 3
De bestemming Centrum is feitelijk een gemengde bestemming, of te wel een bestemming waar een verschillende hoeveelheid aan centrumfuncties in verenigd is. De opgenomen driedeling volgt uit de visie op de Binnenstad welke is opgesteld voor het centrumgebied van Zaltbommel. Voor de Centrum 1 gebieden (de zogenaamde aanloop gebied) geldt dat er een hoeveelheid aan functies is toegestaan op de begane grond, dit met uitzondering van wonen, behoudens de nu aanwezige woningen. Voor Centrum 2, het kernwinkelgebied, geldt dat de hoeveelheid functies beperkt is. Hiermee wordt geregeld dat de aanwezige panden zoveel als mogelijk behouden blijven voor de functies detailhandel en horeca. Bestaande afwijkende functies zijn specifiek aangeduid. Binnen dit gebied is het ook toegestaan, na het doorlopen van een aanvullende procedure, zwaardere horeca categorieën te vestigen.
Binnen Centrum 3, de zogenaamde uitloop gebieden, zijn eveneens verschillende functies op de begane grond toegestaan, waaronder ook wonen. Binnen deze bestemming is het mogelijk dat het gebied lopende de planperiode 'verkleurt' naar een woongebied.
 
Binnen de bestemmingen Centrum is middels een specifieke gebruiksbepaling nader bepaald waar de publieksontsluiting van winkels gesitueerd moet zijn. Deze entrees moeten gelegen zijn aan het zogenaamde 'assenkruis' hiermee wordt de levendigheid van het gebied behouden en voorkomen dat de publieksontsluiting aan een meer 'afgelegen' straat komt te liggen.
 
Cultuur en ontspanning
Deze bestemming is opgenomen voor de verschillende verspreid gelegen cultuurvoorzieningen in het gebied. Omdat verder te verduidelijken wat verstaan wordt onder activiteiten gericht op cultuur en ontspanning is een lijst opgenomen van toegestane vormen van cultuur en ontspanning. Hierbij is gelijk aan de bedrijvenlijst een categorie indeling toegepast. Hiermee is inzichtelijk hoe deze functies zich verhouden tot de omliggende functies en kan beoordeeld worden of deze functies inpasbaar zijn binnen het plangebied. In de praktijk betreft het functies van cultuur en ontspanning welke sinds jaar en dag gevestigd zijn binnen het gebied.
 
Detailhandel en dienstverlening
Deze bestemmingen zijn opgenomen voor de detailhandelsbedrijven en dienstverlenende instellingen welke gevestigd zijn buiten het centrumgebied van Zaltbommel. Binnen deze bestemmingen kan de specifieke bedrijfsvoering worden voortgezet. Bij bedrijfsbeeindiging is omzetting naar een woonfunctie mogelijk.
 
Erf
Deze bestemming staat ten dienste van de aanliggende bestemming, veelal Centrum of Wonen. Het gebruik van deze erven is toegestaan overeenkomstig het toegestane gebruik van de aanliggende bestemming. Binnen de bestemming Erf  is een bebouwingsregeling opgenomen voor bijbehorende bouwwerken.
 
Gemengd
Binnen het plangebied komen vijf verschillende bestemmingen Gemengd voor. De bestemmingen Gemengd is opgenomen voor objecten waarbinnen verschillende functies zijn ondergebracht, of worden ondergebracht, en waartussen geen duidelijke hoofdfunctie aan te wijzen is. De bestemming verzet zich er niet tegen dat een bepaald gebruik de overhand neemt of in zijn geheel komt te vervallen lopende de planperiode. Door het opnemen van de bestemming Gemengd ontstaat er in gebruik ook een zekere mate van flexibiliteit.
 
Groen en Groen-Stadskwekerij
Voor het groen binnen het plangebied is de bestemming Groen opgenomen. Met het opnemen van deze bestemming wordt het groene karakter van de omliggende schil bewaard en geborgd. Binnen de bestemming Groen komen verschillende cultuurhistorische elementen voor. Deze zijn op de kaart voorzien van een nadere aanduiding. In de regels is vervolgens een beschermende regeling opgenomen voor het behoud van deze elementen. Binnen het groen is ook de stadskwekerij gevestigd. De stadskwekerij is ondergebracht in een specifieke bestemming waarbinnen de huidige bedrijfsactiviteiten kunnen worden voortgezet. Vanuit de stadskwekerij is wel de wens gekomen tot uitbreiding. Deze wens is onderbracht in een wijzigingsbevoegdheid binnen de bestemming Groen. Hiermee kan de bestemming Groen veranderd worden in Groen - Stadskwekerij. Hiermee kan de uitbreiding ook planologisch ingepast worden.
 
Horeca
voor de horeca bedrijven buiten het centrumgebied is de bestemming Horeca opgenomen. Binnen horeca is een onderverdeling gemaakt in verschillende horeca categorieën. De horecacategorie is op de verbeelding opgenomen. Hiermee is het bestaande type horecabedrijf vastgelegd.
 
Tuin
De tuin bestemming is gelijk aan de Erf bestemming een bestemming welke ten dienste staat tot de aanliggende bestemming. Specifiek voor deze gebieden geldt dat de nu aanwezige openheid een belangrijke cultuurhistorische waarde is welke ook in het aanwijzingsbesluit beschreven staat. Binnen de bestemmingsregeling worden uitsluitend de bestaande bouwwerken positief bestemd. Deze mogen in de huidige omvang herbouwd worden maar niet vergroot. Op deze wijze wordt de openheid van de binnen gebieden geborgd.
 
Wonen 1 - 2
Voor Wonen zijn twee bestemmingen opgenomen. Inhoudelijk zijn deze bestemmingen gelijk aan elkaar met uitzondering van de erfbebouwingsregeling. Wonen - 1 kent een regeling voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken. Wonen - 2 kent deze regeling niet, dit omdat deze bestemming is gelegen in aansluiting op de bestemming Erf. Binnen de bestemming Erf is vervolgens weer voorzien in een erfbebouwingsregeling.
 
Wonen - Uit te werken
Deze bestemming is opgenomen voor het gebied aan de Oenselsestraat. Voor dit gebied is woningbouw voorzien. Het aantal woningen mag niet meer bedragen dan 9 woningen. Omdat de planvorming nog niet afgerond is, is er voor gekozen te werken met een uit te werken bestemming. Het college van burgemeester en wethouders kan het plan verder uitwerken binnen de randvoorwaarden die opgenomen zijn in deze bestemming. Nadat het plan is uitgewerkt kan daadwerkelijk uitvoering gegeven worden aan de bouw.
 
Waarde -  Archeologie
Binnen het plangebied zijn drie verschillende verwachtingswaarden aanwezig. Afhankelijk van de verwachtingswaarde is de dubbelbestemming Archeologie opgenomen. Met deze regeling wordt geborgd dat bij een bepaalde verstoringsdiepte of verstoringsoppervlak verkennend archeologisch onderzoek wordt gedaan. Deze verplichting komt voort uit het verdrag van Malta. De gemeente Zaltbommel beschikt over een uniforme regeling welke ook voor dit plangebied is opegenomen.
 
Waarde -  beschermd stadsgezicht
Deze dubbelbestemming is opgenomen de aanwezige cultuurhistorische en monumentale waarden, zoals beschreven in het aanwijzingsbesluit, duurzaam te borgen. Bouwen of verbouwen conform de enkelbestemming si alleen mogelijk indien de toegekende waarden niet worden aangetast.
In de regeling worden bijvoorbeeld de kapvormen en de parcellering van panden geborgd. Maar ook bevat de regeling de mogelijkheid voor het college om nadere eisen te stellen aan een bouwplan ten einde de toegekende waarden te beschermen of te versterken. Met deze regeling wordt de bestaande bescherming van het stadsgezicht, zoals deze is opgenomen in de verschillende bestemmingsplannen, voortgezet.
    
7 Uitvoerbaarheid

 
7.1 Economische uitvoerbaarheid
Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van ‘afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:
  • het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
  • het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
  • het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.
Planspecifiek
De nieuwe locatiespecifieke ontwikkelingen die het voorliggende bestemmingsplan mogelijk gemaakt zijn in de bijlage onderbouwd. In deze onderbouwingen is tevens aangegeven hoe is omgegaan met de economische uitvoerbaarheid. Conform de gemeentelijke werkwijze is door het sluiten van een anterieure overeenkomst geen noodzaak voor het opstellen van een exploitatieplan.
 
De ontwikkelingen opgenomen in het bestemmingsplan en niet verder voorzien van een onderbouwing in de bijlage, zoals de winkelstimuleringszone en het horecaconcentratiegebied zijn uitvoering van bestaand beleid. Het betreffen geen ruimtelijke plannen waarvoor een exploitatieplan hoeft vastgesteld te worden, zoals bedoeld in het Besluit ruimtelijke ordening. Bij de vaststelling van dit bestemmingsplan kan derhalve besloten worden geen exploitatieplan vast te stellen.
 
Bij nieuwe ontwikkelingen kan alsnog een exploitatieplan verlangd worden als er geen anterieure overeenkomst wordt gesloten of het kostenverhaal niet via de leges is geregeld. 
7.2 Maatschappelijke haalbaarheid
Bij de voorbereiding van een voorontwerp bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. 
 
Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. 

7.2.1 Proces
In aanloop naar de publicatie van het voorontwerp bestemmingsplan is de ruimtelijke visie alsmede de opgenomen cultuurhistorische regeling voorgelegd een klankbordgroep. De klankbordgroep is een brede groep van circa 20 bewoners en ondernemers uit de Zaltbommelse binnenstad. Vanuit de klankbordgroep is sterk naar voren gekomen dat de levendigheid in de binnenstad behouden dient te blijven. De binnenstad dient als ontmoetingsplek te blijven functioneren. Vanuit dit streven is in het voorliggende plan een verdere flexibilisering van het horecaconcentratiegebied en de winkelstimuleringszone opgenomen. Eveneens is een ruime beroepen en bedrijven aan huisregeling opgenomen. Deze regeling biedt mensen de kans om vanuit huis activiteiten te ondernemen die levendigheid in de stad met zich meebrengen.
 
De gehele klankbordgroep erkende de toeristische en recreatieve potentie van de binnenstad. Daarbij constateerde de groep dat de huidige regelingen onvoldoende ruimte lieten aan kleinschalige recreatieve voorzieningen zoals bed&breakfast. Deze kleinschalige voorzieningen zijn in het voorliggende plan, door middel van een zogenaamde afwijking, mogelijk. Gelet op de eveneens geconstateerde parkeerdruk zijn hier wel voorwaarden aan verbonden.
 
Uit de klankbordgroep bleek eveneens dat een ieder andere eisen stelt aan zijn of haar woon- en werkomgeving. Waar de één juist de kruisbestuiving van ontmoeting en activiteiten zoekt, hecht de ander juist waarde aan een afwisseling tussen rust en levendigheid. Dit leert dat nieuwe functies, buiten de winkelstimuleringszone en het horecaconcentratiegebied, altijd een goede afweging behoeven. Deze afweging is enkel mogelijk als de functies niet direct bij recht, maar middels afwijking, wijziging of partiële herziening, toelaatbaar zijn.